Финансовая модель термального комплекса: как правильно оценить экономику проекта до начала инвестиций

Почему термальный комплекс нельзя считать обычным SPA-центром

За последние годы рынок термальных комплексов в России развивается рекордными темпами.

В различных регионах страны появляются:

• термальные курорты;

• городские термальные комплексы;

• акватермальные центры;

• SPA-комплексы с термальными бассейнами;

• рекреационные центры круглогодичного посещения.

Для инвесторов подобные проекты выглядят особенно привлекательно.

Причины очевидны:

• высокий средний чек;

• возможность круглогодичной эксплуатации;

• стабильный спрос;

• развитие внутреннего туризма;

• относительно низкая зависимость от сезонности по сравнению с гостиницами.

Однако именно термальные комплексы относятся к числу наиболее сложных объектов для инвестиционного моделирования.

В ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» мы регулярно сталкиваемся с тем, что инвесторы уделяют огромное внимание архитектуре объекта и выбору оборудования, но практически не анализируют экономику эксплуатации комплекса.

В результате ошибки закладываются еще на стадии концепции.

Именно поэтому финансовая модель должна разрабатываться одновременно с проектированием объекта.

Что представляет собой финансовая модель термального комплекса

Финансовая модель позволяет ответить на несколько ключевых вопросов.

• Какой объем инвестиций потребуется?

• Сколько посетителей способен принимать объект?

• Каким будет средний чек?

• Какие дополнительные услуги будут приносить доход?

• Насколько эффективен выбранный масштаб комплекса?

• Когда окупятся инвестиции?

По сути, финансовая модель показывает инвестору будущую экономику объекта еще до начала строительства.

Главная ошибка инвесторов — считать только входные билеты

Практически каждый второй инициатор проекта считает, что основной источник дохода термального комплекса — продажа входных билетов.

На практике это далеко не всегда так.

В успешных объектах структура доходов значительно шире.

Типовая структура выручки

Наиболее прибыльными нередко оказываются именно дополнительные сервисы.

Поэтому финансовая модель должна учитывать весь комплекс услуг, а не только термальные бассейны.

Концепция термального комплекса: что действительно влияет на экономику

На практике именно концепция объекта определяет его будущую доходность.

Мы условно выделяем три наиболее распространенные модели.

Очень часто инвесторы выбирают концепцию исходя из личных предпочтений.

На практике выбор должен основываться на финансовой модели и характеристиках конкретной локации.

Какие показатели определяют экономику объекта

Если в гостинице главным фактором является загрузка номерного фонда, то в термальном комплексе ключевым показателем становится посещаемость.

Мы обычно анализируем следующие параметры.

Именно эти показатели определяют будущую эффективность проекта.

Какие расходы чаще всего недооценивают

Еще одна распространенная ошибка — занижение эксплуатационных затрат.

В предварительных концепциях инвесторы обычно учитывают:

• персонал;

• электроэнергию;

• водоснабжение.

Однако фактическая структура расходов гораздо шире.

По нашему опыту реальные эксплуатационные расходы зачастую оказываются на 20–30% выше первоначальных ожиданий инвесторов.

Реальные кейсы из практики

Кейс №1. Комплекс оказался слишком большим

Инвестор планировал строительство термального комплекса площадью более 9 000 м².

Предполагалось, что объект станет крупнейшим в регионе.

В рамках разработки финансовой модели специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» выполнили расчет потенциального спроса и сценариев посещаемости.

Выяснилось, что даже при оптимистичном сценарии загрузка объекта не превысит 45%.

Мы предложили уменьшить первую очередь строительства и предусмотреть возможность дальнейшего расширения.

В результате инвестиции удалось сократить почти на 30%.

Кейс №2. Недооценка ресторанного направления

Первоначально инвестор рассматривал ресторан исключительно как вспомогательный сервис.

После моделирования потоков посетителей выяснилось, что качественная ресторанная концепция способна обеспечивать до 15% общей выручки комплекса.

После корректировки проекта показатели EBITDA выросли более чем на 10%.

Кейс №3. Ошибка в выборе ценовой стратегии

Один из проектов ориентировался на премиальный сегмент рынка.

Однако анализ показал, что снижение среднего чека на 15% позволяет увеличить посещаемость более чем на 30%.

В результате общая выручка объекта оказалась выше, чем в первоначальном варианте.

Финансовая модель комплекса на 500, 1 000 и 1 500 посетителей в день

Для инвесторов особенно важен вопрос масштаба объекта.

Рассмотрим условный пример.

Таблица демонстрирует эффект масштаба.

Однако увеличение размера объекта имеет смысл только в том случае, если рынок способен обеспечить необходимый поток посетителей.

Какие показатели анализируют банки и инвесторы

После построения финансовой модели рассчитываются ключевые показатели инвестиционной эффективности.

Именно эти показатели чаще всего становятся основой для принятия решения о финансировании проекта.

Наш подход к разработке финансовой модели термального комплекса

В ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» мы рассматриваем термальный комплекс не как объект строительства, а как сложный сервисный бизнес.

Поэтому при разработке финансовой модели мы анализируем:

• концепцию объекта;

• потенциальный поток посетителей;

• структуру выручки;

• тарифную политику;

• операционные расходы;

• инженерную инфраструктуру;

• энергопотребление;

• сценарии развития проекта.

Особое внимание уделяется анализу пропускной способности объекта.

Практика показывает, что именно ошибки в оценке посещаемости чаще всего оказывают решающее влияние на экономику проекта.

Термальный комплекс является одним из наиболее интересных и перспективных направлений инвестирования в сфере рекреации и внутреннего туризма.

Однако высокая капиталоемкость делает подобные проекты крайне чувствительными к ошибкам планирования.

Именно поэтому финансовая модель должна разрабатываться еще на стадии формирования концепции объекта.

Профессионально подготовленная финансовая модель позволяет определить оптимальный масштаб комплекса, оценить инвестиционные риски и принять обоснованное инвестиционное решение.

Специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» разрабатывают финансовые модели, бизнес-планы и технико-экономические обоснования термальных комплексов, SPA-курортов и рекреационных объектов различного масштаба, помогая инвесторам видеть реальную экономику проекта еще до начала строительства.

Стоимость и сроки

Требуется профессиональная разработка бизнес-плана термального комплекса для инвестора, банка или господдержки? Свяжитесь с нами.

Сроки разработки заказного бизнес-плана – от 5 рабочих дней.

Стоимость разработки – определяется индивидуально после сбора первичной информации о проекте.

Статья: Этапы разработки бизнес-плана