Финансовая модель глэмпинга на 10, 20 и 30 домиков: как меняется экономика проекта

Какое количество домиков в глэмпинге является оптимальным?

Одним из наиболее частых вопросов наших заказчиков бизнес-планов глэмпинга является выбор оптимального масштаба будущего глэмпинга.

На первый взгляд кажется, что чем больше домиков, тем выше прибыль.

На практике зависимость значительно сложнее.

При увеличении количества модулей растет не только выручка, но и объем инвестиций, потребность в персонале, нагрузка на инженерную инфраструктуру и операционные расходы, а особенно маркетинг и продвижение.

В рамках предварительной оценки проекта специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» часто выполняют сравнительный анализ нескольких вариантов развития объекта.

Для примера рассмотрим условный круглогодичный глэмпинг со следующими параметрами:

• средняя стоимость размещения — 8 500 руб. / сутки;

• среднегодовая загрузка — 52%;

• дополнительная выручка — 20% от размещения;

• прогнозный период — 10 лет;

• шаг планирования — 1 месяц из-за выраженной сезонности;

• ставка дисконтирования — 18%.

Сравнение основных финансовых показателей

Приведенная таблица наглядно демонстрирует эффект масштаба.

Несмотря на то что инвестиции при переходе от 10 к 30 домикам увеличиваются примерно в 2,5 раза, показатель EBITDA возрастает более чем в 3,5 раза.

Причина заключается в распределении постоянных расходов между большим количеством номерного фонда.

Почему маленькие глэмпинги часто оказываются менее эффективными

Многие инвесторы начинают с проекта на 8–10 домиков, рассчитывая снизить инвестиционные риски.

Однако существует важная особенность.

Даже небольшой глэмпинг требует наличия:

• управляющего персонала;

• эффективного маркетинга;

• систем бронирования;

• инженерной инфраструктуры;

• охраны;

• административных расходов.

Большая часть этих затрат практически не зависит от количества домиков.

Поэтому небольшой объект нередко оказывается менее прибыльным в расчете на один модуль или даже убыточным.

Пример:

При одинаковой загрузке и стоимости проживания каждый домик в более крупном проекте приносит инвестору больше прибыли.

Когда увеличение масштаба перестает работать

Существует и обратная ситуация.

Некоторые заказчики-инвесторы стремятся сразу строить большие объекты на 50–100 модулей.

В этом случае начинают проявляться новые ограничения:

• недостаточный туристический поток;

• нехватка вменяемого персонала;

• дефицит инженерных мощностей;

• увеличение управленческой сложности;

• рост затрат на продвижение.

Поэтому оптимальный размер глэмпинга всегда определяется индивидуально.

Для одной локации экономически оправданным будет проект на 12–15 домиков. Для другой — комплекс на 40–50 модулей.

Именно поэтому универсальных решений не существует и каждый проект нужно считать.

Кейс из практики: почему больше — не всегда лучше

В рамках одного из проектов инвестор рассматривал строительство глэмпинга на 36 модулей в живописной природной локации в Московской области.

Первоначальная концепция предполагала максимально возможное использование земельного участка.

Однако при разработке финансовой модели специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» выполнили анализ потенциального туристического потока и сценариев загрузки.

Расчеты показали, что при сохранении существующего спроса загрузка комплекса из 36 домиков будет находиться на уровне 35–40%.

При этом вариант на 22 домика обеспечивал загрузку более 60%, лучшие показатели EBITDA и более высокую инвестиционную эффективность.

В результате инвестор принял решение о реализации проекта поэтапно:

• первая очередь — 22 домика;

• вторая очередь — расширение после достижения плановой загрузки.

Такой подход позволил существенно снизить инвестиционные риски и улучшить финансовые показатели проекта.

Какой вариант чаще всего оказывается оптимальным

По нашему опыту, для большинства региональных проектов наиболее устойчивую экономику демонстрируют глэмпинги на 15–30 домиков.

Именно в этом диапазоне обычно достигается баланс между:

• объемом инвестиций;

• загрузкой номерного фонда;

• управляемостью бизнеса;

• эффективностью эксплуатации;

• инвестиционной привлекательностью проекта.

Однако окончательный ответ может дать только профессиональная финансовая модель, учитывающая конкретную локацию, концепцию объекта, сезонность спроса и структуру доходов.

Именно поэтому мы всегда начинаем работу не с расчета стоимости строительства, а с моделирования нескольких сценариев развития проекта. Во многих случаях такой подход позволяет найти оптимальную конфигурацию глэмпинга еще до начала инвестирования и избежать дорогостоящих ошибок на этапе реализации.

Наш подход к разработке финансовых моделей глэмпингов

Мы рассматриваем глэмпинг не как объект недвижимости, а как полноценный гостиничный бизнес.

Поэтому при разработке финансовой модели мы анализируем:

• туристический потенциал территории;

• сезонность спроса;

• загрузку номерного фонда;

• структуру дополнительных доходов;

• инвестиционные затраты;

• операционные расходы;

• сценарии развития проекта.

Особое внимание уделяется стресс-тестированию модели.

Мы оцениваем, как проект будет работать при снижении загрузки, изменении тарифов и росте затрат.

Такой подход позволяет инвестору увидеть реальную экономику проекта еще до начала строительства.

Мы видим, что большинство проблем глэмпингов возникает не на этапе эксплуатации, а на этапе планирования.

Ошибки в оценке спроса, загрузки и расходов способны существенно изменить экономику проекта и повлиять на его окупаемость.

Именно поэтому ФЭМ является одним из важнейших инструментов инвестиционного анализа.

Профессионально подготовленная финансовая модель позволяет заранее выявить риски, определить оптимальную конфигурацию объекта и принять обоснованное инвестиционное решение.

Специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» разрабатывают финансовые модели для туристических и гостиничных проектов различного масштаба — от небольших глэмпингов до крупных загородных комплексов, обеспечивая инвесторов надежной основой для принятия решений.

Стоимость и сроки

Требуется профессиональная разработка бизнес-плана или финансовой модели глэмпинга для инвестора, банка или господдержки? Свяжитесь с нами.

Сроки разработки заказного бизнес-плана – от 5 рабочих дней.

Стоимость разработки – определяется индивидуально после сбора первичной информации о проекте.

Статья: Этапы разработки бизнес-плана