Финансовая модель центра обработки данных (ЦОД): как правильно оценить экономику проекта до начала инвестиций

Почему финансовая модель для ЦОДа важнее строительной сметы

Центры обработки данных относятся к числу наиболее капиталоемких инвестиционных проектов в цифровой инфраструктуре.

Стоимость строительства современного коммерческого ЦОДа может составлять от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей.

Поэтому очевидно, что большинство инвесторов сосредотачиваются на следующих ключевых вопросах:

• стоимость строительства;

• стоимость инженерной инфраструктуры;

• выбор региона и площадки;

• уровень надежности инженерной инфраструктуры объекта;

• соответствие стандартам Tier.

Однако практика показывает, что успешность ЦОДа определяется не только качеством инженерных решений.

Главный вопрос выглядит иначе: сколько серверных стоек удастся продать и за какой срок?

Именно поэтому финансовая модель является одним из ключевых инструментов оценки инвестиционной привлекательности ЦОДа как бизнеса.

Что представляет собой финансовая модель ЦОДа

Финансовая модель центра обработки данных позволяет оценить:

1. потребность в инвестициях;

2. структуру капитальных затрат;

3. прогноз выручки;

4. операционные расходы;

5. денежный поток проекта;

6. показатели инвестиционной эффективности;

7. чувствительность проекта к изменению загрузки.

По сути, финансовая модель отвечает на главный вопрос инвестора:

«Сможет ли объект окупить вложенные средства и обеспечить требуемую доходность?»

Какие показатели определяют экономику ЦОДа

В производстве ключевым показателем является объем выпуска продукции.

В гостиничном бизнесе — загрузка номерного фонда.

В ЦОДе основной фактор успеха — загрузка серверных стоек и электрической мощности.

В следующей табличке приведём ключевые параметры, которые мы используем при фин. моделировании проекта.

На практике именно сочетание этих показателей определяет экономику объекта.

Главная ошибка инвесторов — ожидание мгновенной загрузки ЦОДа

Практически во всех предварительных концепциях ЦОДов мы наблюдаем одну и ту же проблему.

Инвестор по умолчанию предполагает, что после ввода объекта в эксплуатацию загрузка будет быстро приближаться к проектным значениям.

На практике коммерческий ЦОД может выходить на плановую загрузку от 3 до 7 лет.

Рассмотрим пример.

Даже при одинаковой инфраструктуре разница в финансовом результате может быть многократной.

Поэтому профессиональная финансовая модель обязательно включает нормируемые оборотные средства - постепенное заполнение объекта клиентами.

Какие капитальные затраты чаще всего недооценивают

Нецелевые инвесторы концентрируются на стоимости серверного зала.

Однако в структуре инвестиций ЦОДа значительную долю занимают инженерные системы.

Типичная структура CAPEX выглядит следующим образом.

На стадии предварительных расчетов особенно часто недооцениваются расходы на подключение внешних сетей и резервирование электроснабжения.

Почему показатель PUE критически важен

ЦОД нельзя считать как классическое промышленное предприятие. Одна из особенностей ЦОДов заключается в высокой доле затрат на электроэнергию и высокими требованиями к качеству электрического тока.

Для оценки энергоэффективности используется показатель PUE (Power Usage Effectiveness).

Чем ниже PUE, тем выше эффективность объекта.

Для примера:

Для крупных объектов даже снижение PUE на 0,1 способно ежегодно экономить десятки миллионов рублей.

Поэтому энергоэффективность напрямую влияет на показатели инвестиционной эффективности проекта.

Наши реальные кейсы финансового моделирования ЦОДов

Кейс №1. Корректировка стратегии строительства

Инвестор планировал строительство коммерческого ЦОДа на 240 стоек.

Первоначальная концепция предусматривала строительство объекта в полном объеме на первом этапе.

В рамках разработки финансовой модели мы (ООО ЭКЦ «ИнвестПроект») выполнили моделирование различных сценариев загрузки.

Расчеты показали, что существующий спрос не позволит быстро заполнить все мощности объекта.

В результате была рекомендована модульная схема реализации проекта.

Первая очередь включала 120 стоек с возможностью последующего расширения.

Такой подход позволил сократить первоначальные инвестиции почти на треть и существенно снизить риски проекта.

Кейс №2. Недооценка стоимости электроэнергии

Для одного из проектов инвестор использовал тарифы на электроэнергию, актуальные на момент разработки концепции.

Однако при длительном прогнозном периоде рост тарифов оказывает существенное влияние на операционные расходы.

После корректировки финансовой модели показатель IRR снизился почти на 4 процентных пункта.

Этот пример хорошо демонстрирует, насколько важно учитывать долгосрочные изменения OPEXов при разработке финансовой модели.

Кейс №3. Ошибка в оценке структуры выручки

Заказчик планировал получать доход исключительно от colocation.

Однако анализ рынка показал возможность продажи дополнительных услуг:

• резервного копирования;

• облачных сервисов;

• каналов связи;

• удаленного администрирования;

• информационной безопасности.

После включения дополнительных сервисов в модель прогноз EBITDA вырос более чем на 20%.

Пример ключевых инвестиционных показателей ЦОДа на 120, 240 и 480 стоек

Один из наиболее частых вопросов инвесторов связан с выбором масштаба проекта.

Для примера рассмотрим три условных сценария.

Таблица наглядно показывает эффект масштаба.

При увеличении мощности объекта постоянные расходы распределяются на большее количество клиентов, что положительно влияет на показатели эффективности.

Однако такой эффект работает только при наличии достаточного спроса на рынке.

Наш подход к разработке финансовых моделей ЦОДов

Мы рассматриваем центр обработки данных не как строительный объект, а как цифровой инфраструктурный бизнес.

Поэтому при разработке финансовой модели мы всегда анализируем:

• структуру потенциального спроса;

• стратегию загрузки мощностей;

• параметры инженерной инфраструктуры;

• энергопотребление объекта;

• сценарии изменения тарифов;

• дополнительные источники выручки;

• инвестиционные риски проекта.

Особое внимание нужно уделять стресс-тестированию модели.

Мы оцениваем влияние:

• замедления загрузки;

• роста стоимости электроэнергии;

• изменения тарифов на услуги;

• увеличения капитальных затрат.

Такой подход позволяет инвестору увидеть реальную экономику проекта до начала строительства.

По сравнению с промпроизводством, Центр обработки данных является одним из наиболее сложных объектов для инвестиционного моделирования.

Ошибки в оценке загрузки, энергопотребления или структуры выручки способны существенно изменить показатели проекта и сроки окупаемости инвестиций.

Именно поэтому финансовая модель должна в идеале разрабатываться одновременно с технической концепцией ЦОДа.

Профессионально подготовленная финансовая модель позволяет выявить риски, определить оптимальный масштаб проекта и принять обоснованное инвестиционное решение еще до начала капитальных вложений, а не во время или после завершения СМР.

Наша команда (ООО ЭКЦ «ИнвестПроект») имеет опыт разработки финансовых моделей ЦОДов различного масштаба — от корпоративных дата-центров до коммерческих объектов Tier III и Tier IV, обеспечивая инвесторов надежным инструментом принятия решений.

Стоимость и сроки

Требуется профессиональная разработка бизнес-плана ЦОДа или дата-центра для инвестора, банка или господдержки? Свяжитесь с нами.

Сроки разработки заказного бизнес-плана – от 5 рабочих дней.

Стоимость разработки – определяется индивидуально после сбора первичной информации о проекте.

Статья: Этапы разработки бизнес-плана