Финансовая модель глэмпинга: как правильно оценить экономику проекта до начала инвестиций

Почему финансовая модель важнее красивой концепции

За последние несколько лет рынок глэмпингов стал одним из самых быстрорастущих сегментов российской туристической индустрии.

Практически ежемесячно появляются новые проекты:

• модульные гостиницы;

• эко-отели;

• сафари-тенты;

• домики A-frame;

• туристические комплексы в природных локациях;

• круглогодичные базы отдыха.

Большинство инвесторов начинают работу над проектом с выбора земельного участка, разработки концепции и расчета стоимости строительства.

Однако наш опыт показывает, что основные ошибки возникают значительно раньше — на этапе финансового моделирования.

Красивый проект еще не означает, что бизнес будет прибыльным.

На практике мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда инвестор закладывает реалистичную стоимость строительства, но полностью ошибается в прогнозах загрузки, выручки и операционных расходов.

Именно поэтому финансовая модель должна разрабатываться до начала реализации проекта, а не после утверждения концепции.

Что представляет собой финансовая модель глэмпинга

Финансовая модель — это инструмент, который позволяет оценить жизнеспособность проекта еще до вложения денежных средств.

В рамках модели рассчитываются:

• капитальные вложения;

• выручка;

• операционные расходы;

• денежный поток;

• налоговая нагрузка;

• показатели инвестиционной эффективности;

• сценарии развития проекта.

По сути, финансовая модель отвечает на главный вопрос инициатора или инвестора:

«Сколько денег потребуется вложить и какую доходность можно получить?»

Какие показатели определяют экономику глэмпинга

В отличие от производственных предприятий, где ключевым фактором является объем выпуска продукции, в гостиничных проектах экономика строится вокруг загрузки номерного фонда.

На практике мы выделяем несколько ключевых показателей.

Комбинация этих факторов определяет итоговую доходность проекта.

Главная ошибка инвесторов — завышенная загрузка

Практически в каждом проекте мы видим одну и ту же проблему.

Инвестор рассчитывает финансовую модель, исходя из загрузки 70–80%.

На первый взгляд показатель выглядит реалистично.

Однако если проект расположен вне популярных туристических маршрутов или работает первый год после запуска, фактическая загрузка может оказаться значительно ниже.

Например:

Разница составляет более 8 млн рублей выручки ежегодно. Именно поэтому профессиональная финансовая модель всегда строится на нескольких сценариях.

Что важно учитывать при расчете выручки

Многие начинающие инвесторы используют упрощенную формулу: выручка = количество домиков × цена размещения × загрузка.

Формально расчет правильный. Однако на практике он не отражает реальную экономику объекта.

Мы рекомендуем учитывать следующие факторы.

Сезонность

Для большинства российских регионов спрос существенно отличается по сезонам.

Например:

Если сезонность не учтена, финансовая модель становится недостоверной.

Дополнительная выручка

Во многих успешных проектах дополнительный сервис формирует от 15 до 40% доходов.

Это могут быть:

• бани и SPA;

• рестораны;

• прокат оборудования;

• экскурсионные программы;

• мероприятия;

• корпоративные заезды.

Во многих случаях именно дополнительная выручка обеспечивает необходимую рентабельность проекта.

Какие расходы чаще всего недооценивают

Еще одна типичная ошибка — занижение операционных расходов (OPEX).

В предварительных расчетах обычно учитываются:

• фонд оплаты труда;

• коммунальные услуги;

• налоги.

Однако фактическая структура расходов значительно шире.

Практика показывает, что реальные эксплуатационные расходы нередко оказываются на 15–25% выше первоначальных ожиданий инвестора.

Реальные кейсы из практики финансового моделирования глэмпинг-отелей

Кейс №1. Глэмпинг в лесном массиве

Инвестор планировал строительство комплекса из 20 модульных домов.

Первоначальная финансовая модель показывала окупаемость менее чем за 5 лет.

После детального анализа выяснилось:

• завышена загрузка;

• отсутствуют расходы на маркетинг;

• не учтены затраты на обслуживание инфраструктуры;

• отсутствовал резерв на обновление номерного фонда.

После корректировки модели срок окупаемости увеличился до 7 лет, однако инвестор получил реалистичную картину проекта и избежал ошибок на этапе реализации.

Кейс №2. Глэмпинг на берегу водоема

Проект предполагал размещение 15 модулей и организацию туристического комплекса.

Изначально основным источником дохода считалось проживание гостей.

В рамках разработки финансовой модели специалисты мы провели анализ дополнительных сервисов.

Расчеты показали, что банный комплекс, аренда водного оборудования и организация тематических мероприятий могут обеспечить до 30% совокупной выручки.

В результате концепция была скорректирована еще до начала строительства.

Кейс №3. Круглогодичный глэмпинг

Инвестор планировал круглогодичную эксплуатацию объекта на берегу крупной сибирской реки.

Основная проблема заключалась в высокой стоимости инженерной инфраструктуры и отопления, поскольку место было выбрано дикое.

В рамках моделирования были рассчитаны несколько вариантов развития проекта.

Сравнение показало, что увеличение первоначальных инвестиций в энергоэффективные решения позволяет существенно снизить эксплуатационные расходы и улучшить показатели проекта в долгосрочной перспективе.

Какие показатели анализируют инвесторы и банки

После построения финансовой модели рассчитываются инвестиционные показатели.

Наиболее важными являются:

Именно на основании этих показателей инвесторы принимают решение о финансировании проекта или отказе от него.

Наш подход к разработке финансовых моделей глэмпингов

Мы рассматриваем глэмпинг не как объект недвижимости, а как полноценный гостиничный бизнес.

Поэтому при разработке финансовой модели мы анализируем:

• туристический потенциал территории;

• сезонность спроса;

• загрузку номерного фонда;

• структуру дополнительных доходов;

• инвестиционные затраты;

• операционные расходы;

• сценарии развития проекта.

Особое внимание уделяется стресс-тестированию модели.

Мы оцениваем, как проект будет работать при снижении загрузки, изменении тарифов и росте затрат.

Такой подход позволяет инвестору увидеть реальную экономику проекта еще до начала строительства.

Большинство проблем глэмпингов возникает не на этапе эксплуатации, а на этапе планирования.

Ошибки в оценке спроса, загрузки и расходов способны существенно изменить экономику проекта и повлиять на его окупаемость.

Именно поэтому финансовая модель является одним из важнейших инструментов инвестиционного анализа.

Профессионально подготовленная финансовая модель позволяет заранее выявить риски, определить оптимальную конфигурацию объекта и принять обоснованное инвестиционное решение.

Мы имеем опыт разработки финансовых моделей для туристических и гостиничных проектов различного масштаба — от небольших глэмпингов до крупных загородных отельных и СПА-комплексов, обеспечивая инвесторов надежной основой для принятия решений.

Стоимость и сроки

Требуется профессиональная разработка бизнес-плана глэмпинга для инвестора, банка или господдержки? Свяжитесь с нами.

Сроки разработки заказного бизнес-плана – от 5 рабочих дней.

Стоимость разработки – определяется индивидуально после сбора первичной информации о проекте.

Статья: Этапы разработки бизнес-плана