При расчете бизнес-планов строительства крупных жилых комплексов или коттеджных поселков очень важно учитывать допустимую плотность застройки.
Расчетную плотность населения (человек / гектар) территории жилого района рекомендуется принимать не менее приведенной в табл. 1, а территории микрорайона - не менее приведенной в табл. 2. Число зон различной степени градостроительной ценности территории и их границы определяются по согласованию с главным архитектором города (области, края) с учетом:
- оценки стоимости земли,
- плотности инженерных и транспортных магистральных сетей,
- насыщенности общественными объектами,
- капиталовложений в инженерную подготовку территории,
- наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.
Табл. 1. Зона различной степени градостроительной ценности территории. Плотность населения территории жилого района, чел/га, для групп городов с числом жителей, тыс.чел.
| до 20 | 20-50 | 50-100 | 100-250 | 250-500 | 500-1000 | >1000 | |
| Высокая | 130 | 165 | 185 | 200 | 210 | 215 | 220 |
| Средняя | - | - | - | 180 | 185 | 200 | 210 |
| Низкая | 70 | 115 | 160 | 165 | 170 | 180 | 190 |
Примечания:
- При строительстве в районах севернее 58°с.ш., а также на площадках, требующих сложных мероприятий по инженерной подготовке территории, плотность населения следует увеличивать, но не более чем на 20%.
- В условиях реконструкции сложившейся застройки в центральных частях исторических городов, а также при наличии историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей в других частях плотность населения устанавливается заданием на проектирование.
- В районах индивидуального усадебного строительства и в поселениях, где не намечается строительство централизованных инженерных систем, допускается уменьшать плотность населения, но принимать ее не менее 40 чел./га.
- В сейсмических районах расчетную плотность населения следует принимать в соответствии с региональными (территориальными) строительными нормами.
Табл. 2.
| Зона различной степени градостроительной ценности территории IБ и часть подрайонов IA, IГ, IД и IIА севернее 58°с.ш. | Плотность населения на территорию микрорайона, чел/га, для климатических подрайонов | ||||
| IВ, IIБ и IIВ севернее 58° с.ш. и часть подрайонов IA, IГ, IД и IIА южнее 58°с.ш. | Южнее 58°с.ш., кроме части подрайонов IА, IГ, IД и IIА, входящих в данную зону | Южнее 58°с.ш., кроме части подрайонов IА, IГ, IД и IIА, входящих в данную зону | |||
| Высокая | 440 | 420 | 400 | ||
| Средняя | 370 | 350 | 330 | ||
| Низкая | 220 | 200 |
180 |
||
Примечания:
- Границы расчетной территории микрорайона следует устанавливать по красным линиям магистральных и жилых улиц, по осям проездов или пешеходных путей, по естественным рубежам, а при их отсутствии - на расстоянии 3 м от линии застройки. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значений, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность, а также объектов повседневного пользования, рассчитанных на обслуживание населения смежных микрорайонов в нормируемых радиусах доступности (пропорционально численности обслуживаемого населения). В расчетную территорию следует включать все площади участков объектов повседневного пользования, обслуживающих расчетное население, в том числе расположенных на смежных территориях, а также в подземном и надземном пространствах. В условиях реконструкции сложившейся застройки в расчетную территорию микрорайона следует включать территорию улиц, разделяющих кварталы и сохраняемых для пешеходных передвижений внутри микрорайона или для подъезда к зданиям.
- В условиях реконструкции сложившейся застройки расчетную плотность населения допускается увеличивать или уменьшать, но не более чем на 10%.
- В крупных и крупнейших городах при применении высокоплотной 2-, 3-, 4(5)-этажной жилой застройки расчетную плотность населения следует принимать не менее чем для зоны средней градостроительной ценности: при застройке площадок, требующих проведения сложных мероприятий по инженерной подготовке территории, - не менее чем для зоны высокой градостроительной ценности территории.
- В сейсмических районах расчетную плотность населения необходимо принимать в соответствии с региональными (республиканскими) нормами, но, как правило, не более 300 чел./га.
- При формировании в микрорайоне единого физкультурно-оздоровительного комплекса для школьников и населения и уменьшении удельных размеров площадок для занятий физкультурой, приведенных в п. 2.13 настоящих норм, необходимо соответственно увеличивать плотность населения.
- При застройке территорий, примыкающих к лесам и лесопаркам или расположенных в их окружении, суммарную площадь озелененных территорий допускается уменьшать, но не более чем на 30%, соответственно увеличивая плотность населения.
- Показатели плотности приведены при расчетной жилищной обеспеченности Р18 = 18 м2/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную нормативную плотность Р, чел/га, следует определять по формуле:
Р = Р18 *18 / Н,
где Н – фактический норматив жилплощади на человека, кв.м/чел., например, Н = 20.
