Готовый бизнес-план строительства жилого комплекса
(с финансовыми расчетами) разработан ЭКЦ «ИнвестПроект» на основе ранее выполненных заказных проектов и показывает, при каких реалистичных условиях бизнес может быть успешным. Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана малоэтажного жилого комплекса разработана по авторской методике ЭКЦ «ИнвестПроект» с учетом требований российских банков специально для привлечения финансирования в жилищно-строительный бизнес.
Ключевые заказчики бизнес-плана жилищного строительства:
1. инвесторы и инициаторы проекта
2. действующие предприятия для расширения бизнеса
3. проектировщики и строительные компании
Возможности бизнес-плана жилого комплекса:
1. рассчитать экономическую привлекательность жилищно-строительного проекта в условиях санкций
2. привлечь частное финансирование
3. рассчитать оценочную стоимость для продажи или покупки бизнеса
4. контроль реализации инвест-проекта
5. объективно оценить состояние проекта.
Бизнес-план строительства жилищного комплекса разрабатывался ЭКЦ «ИнвестПроект» в 2008, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 и 2024 гг. для различных регионов и различных концепций.
|
Наименование проекта
|
«Строительство малоэтажного жилого комплекса из 4 корпусов на 168 квартир с общедомовой территорией».
|
|
Дата разработки бизнес-плана
|
08.04.2024.
|
|
Валюта расчетов
|
росс. руб.
|
|
Место реализации проекта
|
ЦФО / ЮФО.
|
|
Период планирования
|
5 лет – 20 кварталов.
|
|
Цель бизнес-плана
|
Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров строительства малоэтажного многоквартирного жилого комплекса.
Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию строительства и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров.
Для применения эскроу-счетов каждый корпус ЖК является самостоятельным объектом недвижимости.
|
|
Тип проекта
|
Строительство малоэтажного многоквартирного жилого комплекса с общедомовой территорией.
|
|
Отрасль экономики
|
Жилая недвижимость.
|
|
Структура площадей ЖК
|
- площадь земельного участка: *** м2,
- кол-во квартир в ЖК: ***, в т.ч.:
- корпус-1: 24 квартиры,
- корпус-2: 36 квартир,
- корпус-3: 48 квартир,
- корпус-4: 60 картир;
- площадь застройки: *** м2,
-
площадь под общественно-деловую застройку: *** м2,
-
площадь детских площадок: *** м2,
-
площадь парковки во дворах: *** м2,
-
площадь озеленения: *** м2,
-
площадь внутридворовых проездов: *** м2,
-
площадь тротуаров: *** м2
-
площадь скважины, ТПЦ, ТП: *** м2.
|
|
Структура площадей объекта
|
Средняя площадь квартир: ***
м2, общая площадь всех квартир: *** м2.
|
|
Анализ рынка
|
По данным Росстата, на начало 2023 года в России общая площадь жилых помещений составляла *** млрд. кв. м., при этом большая доля приходилась на площади в городах и пгт – *** млрд. кв.м.
По данным Росстат, в 2023 году объем построенного жилья в Российской Федерации составил *** млн м2. По сравнению с 2022 годом показатель вырос на ***%.
Основная доля введенного жилья приходится на Московскую область (**** м2), Москву (*** м2) и Ленинградскую область (*** м2).
Обеспеченность жильем населения в 2022 году составила *** кв. м на человека — это ниже, чем в среднем по странам Восточной Европы (*** кв. м на человека).
Объем ввода малоэтажного жилья последние пять лет растет в среднем на ***% в год. При таких темпах развития рынок может достичь уровня *** кв. м. ввода малоэтажного жилья к 2027 году. Однако положение рынка во многом будет зависеть от геополитической и экономической обстановки.
|
|
Каналы продвижения и продаж
|
Интернет-сайт, реклама в поисковых системах, публикации релизов, промо-показы, привлечение специализированного агентства недвижимости.
|
Технико-экономические показатели проекта
Бизнес-план рассчитан на основании следующих технико-экономических показателей, являющихся среднерыночными и оптимальными для выбранной локации.
Таблица 1. Основные технико-экономические показатели проекта.
|
Вид дома
|
Кол-во квартир всего
|
S квартир, м2, в среднем
|
Стоимость квартиры,
руб.
|
Всего стоимость,
руб.
|
|
60-ти квартирный дом
|
|
|
|
|
|
48-ми квартирный дом
|
|
|
|
|
|
36-ти квартирный дом
|
|
|
|
|
|
24-х квартирный дом
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таким образом, общая выручка от продаж составит *** руб. без учета скидок и инфляции.
При изменении структуры площадей квартир или количества домов потребуется пересчет финансово-экономической модели, являющейся неотъемлемой частью бизнес-плана.
Потребность проекта в инвестициях
Таблица 2. Структура и объем инвестиций в проект.
|
|
Направление инвестиций
|
Цена, руб.
|
Кол-во
|
Ед. изм.
|
Кол-во
|
Ед. изм.
|
|
|
1. Подготовительные работы
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработка ПСД и ИРД
|
|
|
руб. / "под ключ"
|
|
|
|
|
Покупка земельного участка
|
|
|
руб. / га
|
|
га
|
|
|
Очистка участка для строительства
|
|
|
"под ключ"
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Строительно-монтажные работы
|
|
|
|
|
|
|
|
60-ти квартирный дом
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
48-ми квартирный дом
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
36-ти квартирный дом
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
24-х квартирный дом
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Площадь под общественно-деловую застройку
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Площадь детских площадок
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Площадь парковки во дворах
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Площадь озеленения территории
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Площадь внутридворовых проездов
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Площадь тротуаров
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Скважина, ЦТП, ТП
|
|
|
руб. / "под ключ"
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Маркетинг
|
|
|
|
|
|
|
|
Реклама и продвижение ЖК
|
|
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Нормируемые оборотные средства
|
|
|
|
|
Итого требуется инвестировать:
|
630 000 000р.
|
|
|
|
|
Полная себестоимость строительства = ***
руб. / м2.
Отрицательное значение оборотных средств показывает, на какую сумму проект реинвестирует выручку от продаж последующих корпусов в строительно-монтажные работы первых корпусов.
Привлечение и возврат инвестиций
Стоимость проекта оценивается в 630 000 000 руб., привлекаемых из двух источников:
-
*** руб. (***% инвестиций) – привлекаются за счет средств инвестора в ***-м квартале реализации проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й квартал включительно;
-
*** руб. (***% инвестиций) – привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м квартале реализации проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й квартал включительно, уплата процентов – с ***-го по ***-й квартал.
Проценты по кредиту не капитализируются. По кредиту будет начислено процентов в размере *** руб.
Таблица 3. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
|
|
Параметры инвестирования
|
Транш 1.
Средства инвестора
|
Транш 2.
Банковский кредит
|
|
|
Доля транша от суммы инвестиций, %
|
|
|
|
|
Размер транша, руб.
|
|
|
|
|
Период погашения транша, кварталов
|
|
|
|
|
Номер квартала выдачи транша
|
|
|
|
|
Номер квартала начала возврата транша
|
|
|
|
|
Номер квартала полного возврата транша
|
|
|
Срок окупаемости проекта – *** кварталов (4,3 года).
Сроки реализации проекта:
Инвестиционный этап
Эксплуатационный этап
План продаж квартир ЖК
Таблица 4. План продаж по годам.
|
|
Итого, ед.
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
|
Порядковый номер года
|
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
|
60-ти квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
48-ми квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
36-ти квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
24-х квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
Таким образом, в течение рассматриваемого периода планируется продать 100% квартир.
Таблица 5. План поступления выручки от продаж по годам.
|
|
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
|
Порядковый номер года
|
Итого:
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
|
60-ти квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
48-ми квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
36-ти квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
24-х квартирные дома
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого поступлений, руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
НДС в выручке, руб.
|
|
|
|
|
|
|
К концу 20** г. выручка от продаж *** квартир жилого комплекса составит *** руб.
Персонал проекта
Для реализации проекта планируется привлечение профильной Управляющей Компании. Таким образом, персонал в штате не планируется.
Налогообложение
Ведение хозяйственной деятельности планируется по общей системе налогообложения (ОСНО):
-
НДС – по ставке 20%,
-
налог на прибыль – 20%;
-
налог на имущество – 2,2%;
-
земельный налог – 1,5% от стоимости земельного участка в год.
Налогообложение составит в среднем по *** руб. в год после старта продаж.
Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).
Чистая прибыль
Чистая прибыль за прогнозный период и после возврата вложенных средств с процентами составит *** руб.
Рентабельность по чистой прибыли: ***%.
Риски
Уровень рисков по проекту оценивается как «низкий» и относится к следующим ключевым рискам:
-
превышение сроков строительства;
-
невыполнения плана продаж в запланированные сроки;
-
занижение оцениваемой стоимости строительно-монтажных работ.
Преимущества готового бизнес-плана строительства жилого комплекса (с фин. расчетами):
- на основе данного бизнес-плана успешно разработано несколько заказных бизнес-планов в жилищно-строительной отрасли;
- в бизнес-плане отдельно проведен финансово-экономический анализ
чувствительности NPV проекта по 5 ключевым параметрам (ноу-хау ЭКЦ «ИнвестПроект») для выработки мер минимизации рисков;
- возможность самостоятельной модификации готового бизнес-плана под конкретный инвестиционный проект;
- правильно просчитана реальная стоимость привлекаемых средств (кредита, инвестиций);
- рекомендуемая в бизнес-плане схема привлечения финансирования позволяет оптимально выстроить отношения с банком и государством и получить проектное финансирование.
Модификация бизнес-плана
Не подходит готовый сценарий? Готовый бизнес-план может быть модифицирован под любой проект:
-
по региону;
-
по стоимости площади земельного участка;
-
по количеству объектов недвижимости и их назначению;
-
по любым технико-экономическим параметрам проекта;
-
по ценовой политике;
-
по источнику финансирования проекта.
Бизнес-планы, разрабатываемые ЭКЦ «ИнвестПроект», учитывают ключевые требования заказчиков, банков, инвесторов, органов власти, других заинтересованных сторон, при этом дают существенно больше полезной информации, поэтому принимаются с первого предъявления без поправок или с минимальными уточнениями.
Финансово-экономическая модель бизнес-плана строительства малоэтажного жилого комплекса
Фин. модель бизнес-плана "под ключ" разработана ЭКЦ "ИнвестПроект" в программной среде Excel. Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:
- исходные показатели проекта
- структура инвестиций
- условия финансирования
- календарный план
- поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении)
- текущие и прямые затраты предприятия
- фонд оплаты труда
- налоги
- план движения денежных средств (cash flow)
- план прибылей и убытков (P&L)
- кредиты и проценты (для кредитных проектов)
- расчет NPV, PI, IRR, DPBP проекта
- анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
- точка безубыточности
- финансовый анализ
- резюме проекта (ключевые показатели).
Читайте также: все проекты в сфере недвижимости.
Подпишитесь на наш телеграм-канал:
https://t.me/proexpertcc
Для разработки профессионального бизнес-плана строительства жилого комплекса в соответствии с индивидуальными характеристиками оставьте заявку на сайте или звоните по телефону:
+7 (495) 617-39-02.
Список таблиц, графиков и диаграмм
Список таблиц
Таблица 1. Основные технико-экономические показатели проекта.
Таблица 2. Структура и объем инвестиций в проект.
Таблица 3. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 4. План продаж по годам.
Таблица 5. План поступления выручки от продаж по годам.
Таблица 6. Показатели эффективности проекта.
Таблица 7. Общая площадь жилых помещений по регионам РФ на начало 2023 г.
Таблица 8. Общая площадь жилых помещений по регионам РФ по видам на начало 2023 г.
Таблица 9. Введено в действие жилых домов в РФ, 2017-2022 г.
Таблица 10. Объем построенного жилья в РФ по регионам, 2018-2023, млн. кв. м.
Таблица 11. Основные показатели жилищных условий населения РФ, 2017-2022 гг.
Таблица 12. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя РФ в зависимости от типа поселения по регионам РФ, 2018 – 2022 гг., кв. м.
Таблица 13. Выручка по виду деятельности «Строительство зданий» в РФ по регионам, 2018 – 2022 гг., тыс. руб.
Таблица 14. Рентабельность продаж в сфере строительства зданий по регионам РФ, 2018 – сентябрь 2023 гг., %
Таблица 15. Классификация малоэтажных жилых объектов.
Таблица 16. Доля ввода малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья по регионам РФ, 2018-2022 гг.
Таблица 17. Топ-20 регионов по объему малоэтажного жилищного строительства, 2023 г.
Таблица 18. Структура площадей ЖК.
Таблица 19. Сводные данные по жилому фонду.
Таблица 20. Основные технико-экономические показатели проекта.
Таблица 21. План продаж объектов недвижимости поквартально.
Таблица 22. План продаж объектов недвижимости по годам.
Таблица 23. План поступления выручки от продаж объектов недвижимости поквартально.
Таблица 24. План поступления выручки от продаж объектов недвижимости по годам.
Таблица 25. Параметры текущих затрат.
Таблица 26. План текущих затрат поквартально.
Таблица 27. План текущих затрат по годам.
Таблица 28. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 29. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 30. План движения денежных средств поквартально.
Таблица 31. План движения денежных средств по годам.
Таблица 32. План прибылей и убытков поквартально.
Таблица 33. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 34. Показатели прибыли.
Таблица 35. Налогообложение поквартально.
Таблица 36. Налогообложение по годам.
Таблица 37. План получения и возврата кредита.
Таблица 38. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 39. Калькуляция NPV проекта на прогнозный период поквартально.
Список графиков
График 1. План поступления выручки от продаж (руб.).
График 2. Динамика текущих затрат (руб.).
График 3. Динамика чистой прибыли (руб.).
График 4. Получение и погашение кредита (руб.).
График 5. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом (руб.).
График 6. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 7. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2024 (прогноз), %.
График 8. Динамика ввода жилья в РФ, 2018-2023, млн м2.
График 9. Динамика общей площади жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя РФ, 2018 – 2022 гг., кв. м.
График 10. Динамика общей площади жилых помещений в среднем на одного жителя РФ, 2018 – 2022 гг., кв. м.
График 11. Динамика выручки по виду деятельности "Строительство зданий" в РФ, 2017 – 2022 гг., трлн. руб.
График 12. Динамика рентабельности по виду деятельности «Строительства зданий» в РФ, 2018 - 2023 гг., %.
График 13. Динамика доли малоэтажного жилья в общем объеме введенного жилья в РФ, 2018 - 2022 гг., %.
График 14. Прогноз развития рынка малоэтажного жилья в РФ до 2027 г., тыс. кв. м.
График 15. План поступления выручки от продаж (руб.).
График 16. Динамика текущих затрат (руб.).
График 17. Выручка, затраты, прибыль.
График 18. Динамика чистой прибыли.
График 19. Получение и погашение кредита.
График 20. Обслуживание кредита.
График 21. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 22. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 23. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом (руб.).
Список диаграмм
Диаграмма 1. Распределение площадей жилого фонда по материалам стен, РФ, %.
Диаграмма 2. Структура малоэтажных проектов, %.
Диаграмма 3. Структура малоэтажного жилого строительства в РФ, 2022 г., %.
Диаграмма 4. Структура выручки от продаж (%).
Диаграмма 5. Структура текущих затрат (%).
Диаграмма 6. Структура источников инвестиций (%).
Диаграмма 7. Структура налоговых отчислений.
Итого готовый бизнес-план строительства малоэтажного комплекса содержит: 101 страницу, 39 таблиц, 23 графика и 7 диаграмм.
08 апреля 2024 
101 страница 
