Готовый бизнес-план строительства жилого комплекса
(с финансовыми расчетами) разработан ЭКЦ «ИнвестПроект» на основе ранее выполненных заказных проектов и показывает, при каких реалистичных условиях бизнес может быть успешным. Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана жилого комплекса разработана по авторской методике ЭКЦ «ИнвестПроект» с учетом требований российских банков специально для привлечения финансирования в жилищно-строительный бизнес.
Ключевые заказчики бизнес-плана жилищного строительства:
1. инвесторы и инициаторы проекта
2. действующие предприятия для расширения бизнеса
3. проектировщики и строительные компании
Возможности бизнес-плана жилого комплекса:
1. рассчитать экономическую привлекательность жилищно-строительного проекта в условиях санкций
2. привлечь частное финансирование
3. рассчитать оценочную стоимость для продажи или покупки бизнеса
4. контроль реализации инвест-проекта
5. объективно оценить состояние проекта.
Бизнес-план строительства жилищного комплекса разрабатывался ЭКЦ «ИнвестПроект» в 2008, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 и 2024 гг. для различных регионов и различных концепций.
|
Наименование проекта
|
«Строительство многоквартирного жилого комплекса с подземным паркингом, коммерческими помещениям и общедомовой территорией».
|
|
Дата разработки бизнес-плана
|
10.04.2024.
|
|
Валюта расчетов
|
росс. руб.
|
|
Период планирования
|
5 лет – 20 кварталов.
|
|
Цель бизнес-плана
|
Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров строительства многоквартирного жилого комплекса.
Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию строительства ЖК и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров.
|
|
Тип проекта
|
Строительство многоквартирного жилого комплекса.
|
|
Отрасль экономики
|
Жилая недвижимость.
|
|
Структура площадей ЖК
|
-
площадь земельного участка: *** м2,
-
кол-во квартир в ЖК: ***, в т.ч.:
-
4-к квартиры – *** ед.,
-
3-к квартиры – *** ед.
-
2 -к квартиры – *** ед.,
-
1-к квартиры – *** ед.
-
кол-во подземный паркинг: *** м/м,
-
кол-во коммерческих помещений: ***
ед.,
|
|
Структура площадей объекта
|
Средняя площадь квартир: *** м2, общая площадь всех квартир: *** м2.
|
|
Анализ рынка
|
По данным Росстата, на начало 2023 года в России общая площадь жилых помещений составляла *** млрд. кв. м., при этом большая доля приходилась на площади в городах и пгт – *** млрд. кв.м.
По данным Росстат, в 2023 году объем построенного жилья в Российской Федерации составил *** млн м2. По сравнению с 2022 годом показатель вырос на ***%.
Основная доля введенного жилья приходится на Московскую область (*** млн. м2), Москву (*** млн. м2) и Ленинградскую область (*** млн. м2).
Обеспеченность жильем населения в 2022 году составила *** кв. м на человека — это ниже, чем в среднем по странам Восточной Европы (*** кв. м на человека).
Недвижимость все еще считается надежным средством сохранения сбережений, так что интересные и ликвидные объекты будут пользоваться спросом.
|
|
Каналы продвижения и продаж
|
Интернет-сайт, реклама в поисковых системах, публикации релизов, промо-показы, привлечение специализированного агентства недвижимости.
|
Технико-экономические показатели проекта
Бизнес-план рассчитан на основании следующих технико-экономических показателей, являющихся среднерыночными и оптимальными для выбранной локации.
Таблица 1. Основные технико-экономические показатели проекта.
|
Тип объекта
|
Кол-во объектов,
всего
|
S объектов, м2, в среднем
|
Стоимость объекта,
руб.
|
Всего выручка,
руб.
|
|
4-к квартиры
|
|
|
|
|
|
3-к квартиры
|
|
|
|
|
|
2-к квартиры
|
|
|
|
|
|
1-к квартиры
|
|
|
|
|
|
Коммерческие помещения
|
|
|
|
|
|
Машиноместа
|
|
|
|
|
|
Итого:
|
|
|
|
|
Таким образом, общая выручка от продаж составит *** руб. без учета скидок и инфляции.
При изменении структуры площадей квартир или количества квартир потребуется пересчет финансово-экономической модели, являющейся неотъемлемой частью бизнес-плана.
Потребность проекта в инвестициях
Таблица 2. Структура и объем инвестиций в проект.
|
|
Направление инвестиций
|
Цена, руб.
|
Кол-во
|
Ед. изм.
|
Кол-во
|
Ед. изм.
|
|
|
Подготовительные работы
|
|
|
|
|
|
|
|
Разработка ПСД и ИРД
|
|
|
руб. / "под ключ"
|
|
|
|
|
Покупка земельного участка
|
|
|
руб. / га
|
|
га
|
|
|
Очистка участка для строительства
|
|
|
"под ключ"
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Строительно-монтажные работы
|
|
|
|
|
|
|
|
4-к квартиры
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
3-к квартиры
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
2-к квартиры
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
1-к квартиры
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Коммерческие помещения
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Подземный паркинг
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
МОП
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
Озеленение
|
|
|
руб.
|
|
кв.м.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Маркетинг
|
|
|
|
|
|
|
|
Реклама и продвижение ЖК
|
|
|
руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Нормируемые оборотные средства
|
|
|
|
|
Итого требуется инвестировать:
|
3,68 млрд. руб.
|
|
|
|
|
Полная себестоимость строительства = *** руб. / м2.
Отрицательное значение оборотных средств показывает, на какую сумму проект реинвестирует выручку от продаж коммерческих помещений, остальные площади продаются по схеме эскроу-счетов.
Привлечение и возврат инвестиций
Стоимость проекта оценивается в 3 687 000 000 руб., привлекаемых из двух источников:
-
*** руб. (***% инвестиций) – привлекаются за счет средств инвестора в ***-м квартале реализации проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й квартал включительно;
-
*** руб. (***% инвестиций) – привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м квартале реализации проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й квартал включительно, уплата процентов – с ***-го по ***-й квартал.
Проценты по кредиту не капитализируются. По кредиту будет начислено процентов в размере *** руб.
Таблица 3. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
|
|
Параметры инвестирования
|
Транш 1.
Средства инвестора
|
Транш 2.
Банковский кредит
|
|
|
Доля транша от суммы инвестиций, %
|
|
|
|
|
Размер транша, руб.
|
|
|
|
|
Период погашения транша, кварталов
|
|
|
|
|
Номер квартала выдачи транша
|
|
|
|
|
Номер квартала начала возврата транша
|
|
|
|
|
Номер квартала полного возврата транша
|
|
|
Срок окупаемости проекта – *** кварталов (3,3 года).
Сроки реализации проекта:
1. Инвестиционный этап
2. Эксплуатационный этап
План продаж объектов ЖК
Таблица 4. План продаж по годам.
|
|
Итого, ед.
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
|
Номер календарного периода
|
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
|
4-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
3-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
2-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
1-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
Коммерческие помещения
|
|
|
|
|
|
|
|
Машиноместа
|
|
|
|
|
|
|
Таким образом, в течение рассматриваемого периода планируется продать 100% объектов.
Таблица 5. План поступления выручки от продаж с учетом эскроу-счетов по годам.
|
|
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
|
Номер календарного периода
|
Итого:
|
1 год
|
2 год
|
3 год
|
4 год
|
5 год
|
|
4-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
3-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
2-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
1-к квартиры
|
|
|
|
|
|
|
|
Коммерческие помещения
|
|
|
|
|
|
|
|
Машиноместа
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого поступлений с учетом эскроу, руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
НДС в выручке, руб.
|
|
|
|
|
|
|
К ***-му кварталу 20**
г. выручка от продаж *** объектов жилого комплекса, включая машиноместа и коммерческие помещения, составит *** руб.
Персонал проекта
Для реализации проекта планируется привлечение профильной Управляющей Компании. Таким образом, персонал в штате не планируется.
Налогообложение
Ведение хозяйственной деятельности планируется по общей системе налогообложения (ОСНО):
-
НДС – по ставке 20%,
-
налог на прибыль – 20%,
-
налог на имущество – 2,2%,
-
земельный налог – 1,5% от стоимости земельного участка в год.
Налогообложение составит в среднем по *** руб. в год после старта продаж.
Доля налогов в выручке: **% (при доле <20% оптимизация не планируется).
Чистая прибыль
Чистая прибыль за прогнозный период и после возврата вложенных средств с процентами составит *** руб.
Рентабельность по чистой прибыли: ***%.
Риски
Уровень рисков по проекту оценивается как «низкий» и относится к следующим ключевым рискам:
-
превышение сроков строительства;
-
невыполнения плана продаж в запланированные сроки;
-
занижение оцениваемой стоимости строительно-монтажных работ.
Преимущества готового бизнес-плана строительства жилого комплекса (с фин. расчетами):
- на основе данного бизнес-плана успешно разработано несколько заказных бизнес-планов в жилищно-строительной отрасли;
- в бизнес-плане отдельно проведен финансово-экономический анализ чувствительности NPV проекта по 5 ключевым параметрам (ноу-хау ЭКЦ «ИнвестПроект») для выработки мер минимизации рисков;
- возможность самостоятельной модификации готового бизнес-плана под конкретный инвестиционный проект;
- правильно просчитана реальная стоимость привлекаемых средств (кредита, инвестиций);
- рекомендуемая в бизнес-плане схема привлечения финансирования позволяет оптимально выстроить отношения с банком и государством и получить проектное финансирование.
Модификация бизнес-плана
Не подходит готовый сценарий? Готовый бизнес-план может быть модифицирован под любой проект:
-
по региону;
-
по стоимости площади земельного участка;
-
по количеству объектов недвижимости и их назначению;
-
по любым технико-экономическим параметрам проекта;
-
по ценовой политике;
-
по источнику финансирования проекта.
Бизнес-планы, разрабатываемые ЭКЦ «ИнвестПроект», учитывают ключевые требования заказчиков, банков, инвесторов, органов власти, других заинтересованных сторон, при этом дают существенно больше полезной информации, поэтому принимаются с первого предъявления без поправок или с минимальными уточнениями.
Финансово-экономическая модель бизнес-плана строительства жилого комплекса
Фин. модель бизнес-плана разработана ЭКЦ "ИнвестПроект" в программной среде Excel. Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:
- исходные показатели проекта
- структура инвестиций
- условия финансирования
- календарный план
- поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении)
- текущие и прямые затраты предприятия
- фонд оплаты труда
- налоги
- план движения денежных средств (cash flow)
- план прибылей и убытков (P&L)
- кредиты и проценты (для кредитных проектов)
- расчет NPV, PI, IRR, DPBP проекта
- анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
- точка безубыточности
- финансовый анализ
- резюме проекта (ключевые показатели).
Читайте также: все проекты в сфере недвижимости.
Подпишитесь на наш телеграм-канал:
https://t.me/proexpertcc
Для разработки профессионального бизнес-плана строительства жилого комплекса в соответствии с индивидуальными характеристиками оставьте заявку на сайте или звоните по телефону:
+7 (495) 617-39-02.
Содержание бизнес-плана строительства жилого комплекса
|
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
|
5
|
|
1.1. Технико-экономические показатели проекта
|
6
|
|
1.2. Потребность проекта в инвестициях
|
7
|
|
1.3. Привлечение и возврат инвестиций
|
7
|
|
1.4. Сроки реализации проекта:
|
8
|
|
1.5. План продаж объектов ЖК
|
9
|
|
1.6. Персонал проекта
|
11
|
|
1.7. Налогообложение
|
11
|
|
1.8. Чистая прибыль
|
11
|
|
1.9. Риски
|
11
|
|
1.10. Ключевые показатели эффективности проекта
|
17
|
|
2. ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ И СЕРТИФИКАЦИЯ
|
19
|
|
2.1. Проектная документация
|
19
|
|
2.2. Лицензирование строительной деятельности
|
22
|
|
2.3. Сертификат ISO 9001
|
24
|
|
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ
|
26
|
|
3.1. Макроэкономические показатели 2023-2024 гг.
|
26
|
|
3.2. Состояние рынка жилья в РФ
|
26
|
|
3.3. Объемы жилищного строительства в РФ
|
32
|
|
3.4. Обеспеченность жильем населения РФ
|
36
|
|
3.5. Объем выручки предприятий в сфере строительства зданий
|
39
|
|
3.6. Рентабельность
|
42
|
|
4. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
|
44
|
|
4.1. Структура и назначение площадей ЖК
|
44
|
|
4.2. Параметры формирования выручки от продаж
|
45
|
|
4.3. План продаж объектов недвижимости
|
46
|
|
4.4. План выручки от продаж
|
49
|
|
4.5. Параметры текущих затрат по проекту
|
52
|
|
4.6. План текущих затрат по проекту
|
54
|
|
5. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА
|
57
|
|
5.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда
|
57
|
|
6. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН
|
58
|
|
6.1. Структура и объем необходимых инвестиций
|
58
|
|
6.2. Календарный план финансирования и реализации проекта
|
59
|
|
6.3. Рекомендуемые параметры привлечения финансирования
|
60
|
|
7. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ
|
61
|
|
7.1. Качественный анализ рисков
|
61
|
|
7.2. Точка безубыточности
|
61
|
|
8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА
|
62
|
|
8.1. Основные предположения к расчетам
|
62
|
|
8.2. План движения денежных средств (cash flow)
|
65
|
|
8.3. План прибылей и убытков (ОПУ)
|
70
|
|
8.4. Налогообложение
|
75
|
|
8.5. План доходов кредитора
|
77
|
|
8.6. Прогноз доходов владельца проекта
|
82
|
|
9. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА
|
88
|
Итого готовый бизнес-план строительства жилого комплекса содержит: 89 страниц, 36 таблиц, 21 график и 5 диаграмм.
Список таблиц, графиков и диаграмм
Список таблиц
Таблица 1. Основные технико-экономические показатели проекта.
Таблица 2. Структура и объем инвестиций в проект.
Таблица 3. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 4. План продаж по годам.
Таблица 5. План поступления выручки от продаж с учетом эскроу-счетов по годам.
Таблица 6. Показатели эффективности проекта.
Таблица 7. Общая площадь жилых помещений по регионам РФ на начало 2023 г.
Таблица 8. Общая площадь жилых помещений по регионам РФ по видам на начало 2023 г.
Таблица 9. Введено в действие жилых домов в РФ, 2017-2022 г.
Таблица 10. Объем построенного жилья в РФ по регионам, 2018-2023, млн. кв. м.
Таблица 11. Основные показатели жилищных условий населения РФ, 2017-2022 гг.
Таблица 12. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя РФ в зависимости от типа поселения по регионам РФ, 2018 – 2022 гг., кв. м.
Таблица 13. Выручка по виду деятельности «Строительство зданий» в РФ по регионам, 2018 – 2022 гг., тыс. руб.
Таблица 14. Рентабельность продаж в сфере строительства зданий по регионам РФ, 2018 – сентябрь 2023 гг., %
Таблица 15. Структура площадей ЖК.
Таблица 16. Сводные данные по объектам.
Таблица 17. Основные технико-экономические показатели проекта.
Таблица 18. План продаж объектов недвижимости поквартально.
Таблица 19. План продаж объектов недвижимости по годам.
Таблица 20. План поступления выручки от продаж объектов недвижимости поквартально с учетом эскроу счетов.
Таблица 21. План поступления выручки от продаж объектов недвижимости по годам.
Таблица 22. Параметры текущих затрат.
Таблица 23. План текущих затрат поквартально.
Таблица 24. План текущих затрат по годам.
Таблица 25. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 26. Параметры привлечения и возврата инвестиций.
Таблица 27. План движения денежных средств поквартально.
Таблица 28. План движения денежных средств по годам.
Таблица 29. План прибылей и убытков поквартально.
Таблица 30. План прибылей и убытков по годам.
Таблица 31. Показатели прибыли.
Таблица 32. Налогообложение поквартально.
Таблица 33. Налогообложение по годам.
Таблица 34. План получения и возврата кредита.
Таблица 35. Показатели эффективности инвестиций.
Таблица 36. Калькуляция NPV проекта на прогнозный период поквартально.
Список графиков
График 1. План поступления выручки от продаж (руб.).
График 2. Динамика текущих затрат (руб.).
График 3. Динамика чистой прибыли (руб.).
График 4. Получение и погашение кредита (руб.).
График 5. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом (руб.).
График 6. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 7. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2024 (прогноз), %.
График 8. Динамика ввода жилья в РФ, 2018-2023, млн м2.
График 9. Динамика общей площади жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя РФ, 2018 – 2022 гг., кв. м.
График 10. Динамика общей площади жилых помещений в среднем на одного жителя РФ, 2018 – 2022 гг., кв. м.
График 11. Динамика выручки по виду деятельности "Строительство зданий" в РФ, 2017 – 2022 гг., трлн. руб.
График 12. Динамика рентабельности по виду деятельности «Строительства зданий» в РФ, 2018 - 2023 гг., %.
График 13. План поступления выручки от продаж (руб.).
График 14. Динамика текущих затрат (руб.).
График 15. Выручка, затраты, прибыль.
График 16. Динамика чистой прибыли.
График 17. Получение и погашение кредита.
График 18. Обслуживание кредита.
График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 21. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом (руб.).
Список диаграмм
Диаграмма 1. Распределение площадей жилого фонда по материалам стен, РФ, %.
Диаграмма 2. Структура выручки от продаж (%).
Диаграмма 3. Структура текущих затрат (%).
Диаграмма 4. Структура источников инвестиций (%).
Диаграмма 5. Структура налоговых отчислений.
Итого готовый бизнес-план строительства жилого комплекса содержит:
89 страниц,
36 таблиц,
21 график и
5 диаграмм.
08 апреля 2024 
89 страниц 
