Основные выводы:
- По итогам первого полугодия 2014 г. объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей на рынке Московского региона составил порядка 540 тыс. м2. Это значение в 2 раза превышает показатель аналогичного периода 2013 г.
- Планы многих потенциальных арендаторов и покупателей складов в первом полугодии были скорректированы экономической неопределенностью: за первые 6 месяцев 2014 г. в Московском регионе объем поглощения составил порядка 323 тыс. м2 – почти на 40% меньше, чем в первом полугодии 2013 г.
- К концу первого полугодия доля вакантных площадей увеличилась на 2 п. п., составив 3,9% против 1,9% в начале года. Во многом увеличение доли свободных площадей, готовых к въезду, обусловлено высоким объемом нового предложения на севере Московской области и на юго-востоке.
- Средние ставки предложения складских помещений класса А установились на уровне 120–130 $/м2/год (triple net).
|
|
Показатель |
Класс А |
Класс В |
|
|
Общий объем качественного предложения, тыс. м2 |
8474 |
|
|
|
в том числе: |
6 523 |
1 951 |
|
|
Объем ввода в эксплуатацию в первом полугодии 2014 г., тыс. м2 |
540 (+6,8%) |
– |
|
|
Ожидаемый прирост предложения до конца 2014 г., тыс. м2 |
500 |
|
|
|
Объем поглощения в первом полугодии 2014 г., тыс. м2 |
323 |
|
|
|
Средний уровень вакантных площадей, % |
3,9% |
2,0% |
|
|
Заявляемые арендные ставки**, $/м2/год |
120-130 |
100-110 |
|
|
Операционные расходы, $/м2/год |
35–37 |
25–40 |
|
|
Ставка капитализации, % |
11,25–11,5 |
11,0–12,0 |
В первом полугодии 2014 г. на рынке качественной складской недвижимости Московского региона наблюдались высокие темпы строительства: за отчетный период было введено в эксплуатацию около 540 тыс. м2, это в 2 раза больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Новое предложение на 62% сформировано новыми объектами и на 38% – очередными фазами существующих комплексов. Отметим, что в течение первых 6 месяцев текущего года на рынок вышло около половины от ожидаемого за весь 2014 г. объема ввода.
Основными направлениями активного строительства складских комплексов в текущем году являются север (между Ленинградским и Дмитровским шоссе, в непосредственной близости от трассы А-107 «Бетонка») и юго-восток (Новорязанское шоссе) Московской области. По итогам полугодия на эти направления пришлось порядка 70% от всего объема ввода на рынке Московского региона. Остальные 30% суммарно пришлись на северо-запад, восток и юг Подмосковья.
Наибольший объем предложения свободных площадей, готовых к въезду, наблюдается на севере и юго-востоке Московского региона
Активное строительство складских комплексов в северной части области обусловлено рядом причин. Прежде всего, северное направление Московского региона – одна из ключевых транспортных артерий, по которой осуществляется доставка товаров из ряда европейских и азиатских стран через порт Санкт-Петербурга в Москву.
Тем самым спрос на складские помещения в этом направлении был традиционно достаточно высок. Однако длительное время основной объем предложения здесь формировали небольшие и средних размеров складские объекты, а также помещения, построенные для собственных нужд, а единственным крупным качественным складским комплексом оставался МЛП Ленинградский Терминал (общая площадь комплекса – 197 тыс. м2).
Высокая строительная активность на юго-восточном направлении Московской области вызвана относительной (по сравнению со многими другими направлениями) дешевизной земельных участков. При этом ожидается, что масштабная реконструкция Новорязанского шоссе увеличит его пропускную способность, тем самым повысится привлекательность направления для развития складского девелопмента.
Что касается территорий Новой Москвы, то в настоящее время потенциал развития складской недвижимости здесь довольно низок, поскольку по-прежнему возникают трудности в получении разрешения на строительство и перевода категории земли. Напомним, что генеральный план развития Москвы с учетом присоединенных территорий, в котором должны быть решены вопросы зонирования земельных участков и определен тип застройки, по-прежнему в стадии разработки.
Динамика нового предложения, объема поглощения и доли вакантных площадей на рынке качественной складской недвижимости Московского региона По итогам первого полугодия 2014 г. доля вакантных площадей в складских объектах класса А составила порядка 3,9%, увеличившись тем самым на 2 п. п. с начала текущего года. В абсолютных значениях объем свободных площадей в Московском регионе составляет около 257 тыс. м2. Таким образом, предложение свободных помещений в течение первого полугодия возросло в 1,7 раза.
Отметим, что объем вакантных площадей на 57% сформирован новым предложением на севере и юго-востоке Московского региона и на 8% – на северо-западе и востоке. Остальные 35% от всего объема свободных складских площадей класса А – это освободившиеся помещения.
ЭКЦ "ИнвестПроект" имеет обширный опыт разработки бизнес-планов для строительной отрасли, в том числе логистические центры и промышленные парки. Чтобы заказать бизнес-план, свяжитесь с нами!
