Бизнес-план гостиницы

Готовый бизнес-план строительства гостиницы: финансовая модель, маркетинг, СМР, персонал, налоги, кредит

Бизнес-план разработан на основе многих реализованных гостиничных комплексов и отелей и показывает, при каких реалистичных условиях гостиничный бизнес в России может быть успешным в текущих условиях.

Проект представляет собой классический инвестиционный проект в гостиничной отрасли с контролируемыми рыночными перспективами. Он помогает оценить потенциальную прибыль и риски строительства гостиницы, а также определить этапы успешного запуска и управления гостиницей или отелем. Несмотря на длительный срок окупаемости, проект обеспечивает положительный чистый дисконтированный доход (NPV) и стабильную внутреннюю норму доходности (IRR), что делает его интересным для инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения с умеренным уровнем риска.

Финансово-экономическая модель входит в стоимость бизнес-плана.

Методика планирования: Минэкономразвития РФ.

Налогообложение: с учетом изменений от 01.01.2026.

Бизнес-план гостиницы содержит: 149 страниц, 44 таблицы, 36 графиков и 26 диаграмм, а также финансово-экономическую модель 23 вкладки.

Ключевые заказчики бизнес-плана

• собственник: оцифровать концепцию, упаковать проект, привлечь кредитора и инвестора, рассчитать точку безубыточности, налоги, загрузку

• инвестор: нужны обоснованные ROI и IRR, распределение долей, график выхода на прибыль, EBITDA

• банк: обоснование CAPEX, ADR, Cash Flow, чувствительность к ставке, долговая нагрузка, предельная стоимость строительства

Финансово-экономическая модель бизнес-плана гостиничного комплекса разработана с учетом рекомендаций Минэкономразвития РФ и требований российских банков и инвесторов специально для проектирования и строительства гостиничных комплексов в условиях высокой стоимости заемных средств.

Готовый бизнес-план позволяет обосновать инвестиционную привлекательность проекта до начала инвестирования и отредактировать его под свои ТЭПы.

Возможности бизнес-плана

• рассчитать экономическую привлекательность проекта в условиях санкций и высокой ставки ЦБ

• оценить перспективы выхода рынок

• обратиться за мерами господдержки

• привлечь частное финансирование

• рассчитать оценочную стоимость для продажи или покупки бизнеса

• контроль реализации инвестпроекта

• объективно оценить состояние действующего предприятия

1. Концепция гостиницы

2. Номерной фонд: категории, площади и цены

При площади земельного участка 10 000 м2, пятно застройки оценивается в 1 450 м2, также планируется асфальтированная стоянка на 38 машиномест 760 м2 и техническая площадка 450 м2, а также 7 340 м2 на озеленение.

Площадь номерного фонда – 2 750 кв.м.

3. Маркетинговый анализ гостиничной отрасли с прогнозом

В 2025 году число КСР в РФ выросло на 16% и составило 38 291 ед.

В январе – марте 2026 года наиболее подорожало проживание в хостелах – на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.

В январе-марте 2026 года число ночевок в КСР в РФ выросло на 13% и составило 73,04 млн. ночевок.

Объём выручки от деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания в РФ в 2025 году вырос на 23%, и составил 289,58 млрд. руб. Объём прибыли до налогообложения вырос в 2,1 раза, и составил 25,03 млрд. руб. Рентабельность снизилась на 4,75% и составила 22,14%.

Согласно нашим расчетам, число КСР в РФ к 2030 году вероятно достигнет 40 844 – 77 915 КСР в зависимости от благоприятности условий. Объём выручки от деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания в РФ может составить 279,07 – 494,05 млрд. руб.

4. Сроки строительства и возврата инвестиций

• проектирование и строительство комплекса: январь 2027 г. - июнь 2027 г.,

• возврат вложенных средств: октябрь 2028 г. - август 2034 г.

• открытие гостиничного комплекса: июль 2027 г.

5. Стоимость строительства гостиницы: структура и объем

Для строительства объекта требуется 1 203 390 000 руб. из двух источников по следующей рекомендуемой схеме:

1. 369 390 000 руб. (30,7% инвестиций) за счет средств инвестора, привлекаются в 1-м месяце от начала проекта, возврат транша – с 25-го по 92-й месяц включительно;

2. 834 000 000 руб. (69,3% инвестиций) за счет банковского кредита, привлекаются по льготной ставке 9,0% годовых в 5-м месяце, возврат транша – с 22-го по 92-й месяц включительно, уплата процентов – с 6-го по 92-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов в размере 312 567 198 руб.

Таблица 2. Структура и объем инвестиций в гостиничный комплекс.

6. Налогообложение гостиницы

Ведение хозяйственной деятельности планируется по общей системе налогообложения (ОСНО):

• НДС – по ставке 0% на выручку от проживания до 31 декабря 2030 г., и 22% на прочую выручку и операционные затраты (с учетом НДС по кап. затратам),

• страховые взносы – 30,2% на сумму ФОТ в размере МРОТ (27 093 руб. / месяц для СКФО) и по ставке 15% на сумму ФОТ, превышающую МРОТ;

• налог на прибыль – 25%;

• налог на имущество – 2,2%;

• земельный налог – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Налогообложение составит в среднем по 124 900 390 руб. в год после выхода на проектную мощность.

Доля налогов в выручке: 17,2% (при доле <20% оптимизация не планируется).

7. Персонал гостиницы: штатное расписание и ФОТ

Для обеспечения деятельности комплекса планируется создать 50 новых рабочих мест с фондом оплаты труда 3 740 000 руб. / месяц (в т.ч. НДФЛ; без учета страховых взносов).

Средняя заработная плата: 65 076 руб. / чел. / месяц (после вычета НДФЛ).

Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку: 9,9% от выручки.

8. Точка безубыточности

Безубыточный объем продаж наступает при достижении 18,1% от плановой выручки. Превышение точки безубыточности дает рост прибыли 82% на каждый 1% превышения.

По кол-ву занятых номеров: 18 номеров / сутки.

По выручке: 81 797 751 руб. / год.

9. Чистая прибыль

Чистая прибыль за прогнозный период составит 504 561 024 руб., что соответствует в среднем по 79 686 723 руб. в год.

Рентабельность по чистой прибыли: 26,7%.

Остаток денежных средств в конце прогнозного периода после возврата вложенных средств с процентами составит 447 285 614 руб.

10. Риски гостиничного бизнеса

Уровень рисков по проекту оценивается как «средний» и относится к следующим ключевым рискам:

• к превышению стоимости строительства объекта;

• к превышению сроков проектирования и строительства объекта;

• к превышению стоимость оснащения гостиничного комплекса;

• к превышению фонда оплаты труда (дефицит кадров);

• к невыполнению плана по загрузке номерного фонда при установленных ценах;

• к дальнейшему удорожанию банковского кредитования.

Модификация

Готовый бизнес-план может быть модифицирован под любой гостиничный (отельный) проект:

1. хостел,

2. общежитие,

3. мини-гостиница, мини-отель,

4. городской отель от 2 до 5 звезд,

5. загородный отель,

6. SPA-отель,

7. по системе all inclusive или bed&breakfast,

8. строительство объекта "с нуля" или реконструкция здания,

9. в любом регионе России,

10. зарубежные гостиничные проекты, в том числе с расчетами в валюте,

11. другие форматы средств размещения.

При модификации бизнес-план гостиницы может быть расширен за счет доп. услуг: дискотека, оздоровительный комплекс, бассейн, салон красоты, солярий, массажный кабинет, сауна, фитнес-зал, SPA и т.д.

Финансово-экономическая модель гостиницы

Как выглядит фин.модель и бизнес-план?

Финансовая модель бизнес-плана "под ключ" разработана ЭКЦ «ИнвестПроект» в программной среде Excel.

Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, которые интересны самим заказчикам и которые применяются инвесторами во всем мире:

1. исходные показатели проекта (ставка дисконтирования, ставка по кредитам, ставки налогов, курс, ключевая ставка ЦБ, дата разработки)
2. структура инвестиций (CAPEX) по всем разделам
3. условия привлечения и возврата финансирования, срок окупаемости, транши, источники
4. календарный план-график освоения финансирования и реализации проекта
5. поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении) помесячно на прогнозный период
6. текущие расходы предприятия помесячно на прогнозный период
7. прямые затраты предприятия помесячно на прогнозный период
8. штатное расписание, фонд оплаты труда, мотивация и страховые взносы помесячно на прогнозный период
9. налоги ИП / ООО, ОСНО / УСНО по каждому виду помесячно на прогнозный период
10. план движения денежных средств (cash flow) помесячно на прогнозный период
11. чистая прибыль помесячно на прогнозный период
12. план прибылей и убытков (P&L) помесячно на прогнозный период
13. рентабельность проекта помесячно на прогнозный период
14. кредиты и проценты (для кредитных проектов) помесячно по каждому траншу
15. расчет NPV, PI, IRR, DPBP, ROI и др. помесячно на прогнозный период
16. анализ чувствительности NPV (как меняется окупаемость и экономика проекта при изменении стоимости кредитов и других ключевых параметров)
17. точка безубыточности (минимально допустимый объем выручки и продаж)
18. финансовый анализ проекта (OPEX, рентабельность продаж, рентабельность активов)
19. резюме проекта (ключевые показатели)
20. активные графики и диаграммы

Для покупки готового бизнес-плана гостиницы или разработки индивидуального свяжитесь с нами.

Итого бизнес-план строительства гостиничного комплекса содержит: 149 страниц, 44 таблицы, 36 графиков и 26 диаграмм, а также финансово-экономическую модель 23 вкладки.

Читать далее: Готовый бизнес-план глэмпинг-отеля (с маркетингом и расчетами)