Строительство любого торгового центра отличается высокой капиталоемкостью и рисками длительной окупаемости. Поэтому прежде, чем приступать к поиску финансирования, необходимо подобрать перспективный земельный участок и определиться с концепцией будущего объекта. Разработка бизнес-плана начинается с декомпозиции, то есть разбивки концепции ТЦ на блоки.
1. Декомпозиция замысла
Вы хотите построить статусный торговый центр с высокой проходимостью и якорными арендаторами, которые подпишут договоры аренды еще до открытия? Описание, или концепция вашего проекта должна уместиться на 1 страничке А4 и содержать ответы на следующие вопросы (по порядку):
- площадь и месторасположение земельного участка? Расположение, площадь и геометрия конкретного земельного участка предопределяет площадь и геометрию будущего объекта.
- для фин. модели важно заранее знать стоимость выкупа или стоимость долгосрочной аренды этого земельного участка. Обычно торговые центры строятся в центральных местах города или на магистралях, поэтому земли под такие объекты стоят не дешево.
- стоимость строительства квадратного метра с учетом конструктива, инженерных коммуникаций, этажности и в целом сложности геометрии объекта, парковки, наполнения?
- сколько арендопригодных, а сколько общественных площадей будет в Вашем торговом центре? Тенденцией отрасли является значительное увеличение доли общественных пространств, предназначенных для отдыха и развлечений посетителей. Это может занизить арендную выручку, но в то же время сделать Ваш центр более привлекательным для посещения.
- управлять объектом Вы будете сами или планируете передать Управляющей Компании?
- конкурент-образец. Кого из максимально близко расположенных и действующих торговых центров Вы считаете примером для себя?
- якорный арендатор, кто он? С кем у Вас имеются договоренности об аренде значительной части первого этажа на длительный срок?
- тарифы на инженерку. Какие тарифы на эл. энергию, воду, отопление, вывоз ТБО, уборку снега и т.д. будут конкретно в Вашем случае?
Структура площадей проекта:
| Параметры | Ед. изм. | Итого |
| Площадь земельного участка, в т.ч.: | кв. м | 80 000 |
| пятно застройки | кв. м | 40 000 |
| парковка | кв. м | 40 000 |
| Общая площадь ТЦ, в т.ч.: | кв. м | 40 000 |
| "якорные" арендаторы | кв. м | 20 000 |
| прочие арендаторы | кв. м | 10 000 |
| Общественное пространство, галереи | кв. м | 7 000 |
| Административно-технические площади | кв. м | 3 000 |
| Итого площадь ТЦ.: | кв. м | 40 000 |
| Итого арендопригодных площадей: | кв. м | 30 000 |
Попробуйте заполнить эту табличку самостоятельно, исходя из возможностей Вашего земельного участка и предполагаемых площадей ТЦ.
Справочно: классификация торговых центров
| Площадь, м2 | Якорный арендатор | |
|
Региональный ТЦ |
30-200 тыс. м2 и более | Продуктовый ритейл, промтовары, одежда, обувь, мебель, спорттовары, электроника, аптека, товары для детей, аптека, фуд-холл, места для отдыха, развлечения |
|
Окружной ТЦ |
10-30 тыс. м2 | Продуктовый ритейл, промтовары, одежда, обувь, мебель, спорттовары, электроника, аптека, товары для детей, фуд-корт, места для отдыха, развлечения |
|
Районный ТЦ |
до 10 тыс. м2 | Продуктовый ритейл, товары первой необходимости, аптека |
|
Микрорайонный |
менее 5 тыс. м2 | Продуктовый дискаунтер, супермаркет фиксированных цен / может отсутствовать |
2. Диджитализация проекта
После обсуждения Вашего замысла мы его оцифровываем, то есть разрабатываем финансово-экономическую модель. И практически сразу видим необходимый объем инвестиций, срок окупаемости, рентабельность, потенциальную чистую прибыль. Это наша самая любимая часть работы - увидеть экономику предстоящего проекта раньше всех..
Фин. модель бизнес-плана разрабатывается нами в программной среде Excel, поэтому позволяет легко просчитывать различные сценарии, и содержит все технико-экономические и финансовые параметры ТЦ, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:
- исходные показатели проекта (дата расчетов, валюта расчетов, ставки дисконтирования, ставки налогов с учетом возможных льгот и мер господдержки, ставка кредита, ключевая ставка и т.д.)
- структура инвестиций (проектирование, строительно-монтажные работы, инженерка, оснащение, нормируемые оборотные средства)
- условия финансирования (ставка кредита и доля собственного финансового участия, сроки кредитования, расчет процентов по кредиту и/или доли инвестора)
- календарный план освоения финансирования и запуска объекта в эксплуатацию
- поступления (план сдачи площадей в аренду в натуральном выражении и план поступления выручки в стоимостном выражении - помесячно на прогнозный период с учетом сезонности загрузки)
- текущие затраты, не зависящие от количества арендаторов - помесячно на прогнозный период
- прямые затраты ТЦ, непосредственно зависящие от количества арендаторов - помесячно на прогнозный период
- штатное расписание управляющей компании, фонд оплаты труда и мотивация - помесячно на прогнозный период
- налоги - также помесячно на прогнозный период по каждому виду налога, включая НДС к возврату по кап. затратам
- план движения денежных средств (cash flow)
- план прибылей и убытков (P&L)
- кредиты и проценты (для кредитных проектов)
- расчет финансовых показателей NPV, PI, IRR, DPBP и др., в зависимости от получателя бизнес-плана
- анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
- точка безубыточности (минимально допустимая загрузка площадей)
- финансовый анализ (для выработки управленческих решений в случае невыполнения плана по выручке)
- резюме проекта (все ключевые показатели фин. модели на одной вкладке).
3. И что дальше?
После финализации бизнес-плана вам предстоит большая работа - от поиска финансирования до поиска подрядчиков, потенциальных арендаторов, Управляющей компании / девелопера. Также предстоит заказать проектирование объекта, а затем его согласование. И после этого можно еще раз скорректировать фин. модель.
Длительность инвестиционной стадии составляет обычно от 1,5 до 3 лет, затем открытие торгового центра, затем несколько лет окупаемости и расчетов в банком и инвестором, и только затем можно изымать прибыль из оборота. Если в результате изучения нашей статьи вы не передумали - обращайтесь к нам за разработкой бизнес-плана! Мы применим все свои знания и радикально повысим вашу компетенцию как заказчика.
Если у Вас еще нет концепции или Вы находитесь на стадии погружения в тематику - можно купить уже готовый бизнес-план ТРЦ и самостоятельно его отредактировать.
Сколько стоит разработка бизнес-плана ТЦ под Вас?
Как правило, стоимость разработки такого бизнес-плана составляет 130.000 - 190.000 руб. и включает:
- разработку финансово-экономической модели в Excel (все разделы),
- маркетинговый анализ отрасли с учетом Вашей локации (в Word),
- обсуждение и наша консультация по фин. модели,
- написание текстовой части бизнес-плана в Word (все разделы),
- защита бизнес-плана перед банком, инвестором, органами власти,
- гарантийная поддержка после сдачи бизнес-плана.,
- предоставление электронной версии всех созданных материалов.
Стандартный срок: 7-10 рабочих дней.
Оставьте заявку на составление бизнес-плана или найдите нас в воцап / тг: +7 (985) 760-96-92.
