clock
Режим работы: пн-пт 09:00-18:00

Считаем бизнес-план торгового центра

Считаем бизнес-план торгового центра Коммерческая недвижимость
Считаем бизнес-план торгового центра

Строительство любого торгового центра отличается высокой капиталоемкостью и рисками длительной окупаемости. Поэтому прежде, чем приступать к поиску финансирования, необходимо подобрать перспективный земельный участок и определиться с концепцией будущего объекта. Разработка бизнес-плана начинается с декомпозиции, то есть разбивки концепции ТЦ на блоки.

1. Декомпозиция замысла

Вы хотите построить статусный торговый центр с высокой проходимостью и якорными арендаторами, которые подпишут договоры аренды еще до открытия? Описание, или концепция вашего проекта должна уместиться на 1 страничке А4 и содержать ответы на следующие вопросы (по порядку):

  1. площадь и месторасположение земельного участка? Расположение, площадь и геометрия конкретного земельного участка предопределяет площадь и геометрию будущего объекта.
  2. для фин. модели важно заранее знать стоимость выкупа или стоимость долгосрочной аренды этого земельного участка. Обычно торговые центры строятся в центральных местах города или на магистралях, поэтому земли под такие объекты стоят не дешево.
  3. стоимость строительства квадратного метра с учетом конструктива, инженерных коммуникаций, этажности и в целом сложности геометрии объекта, парковки, наполнения?
  4. сколько арендопригодных, а сколько общественных площадей будет в Вашем торговом центре? Тенденцией отрасли является значительное увеличение доли общественных пространств, предназначенных для отдыха и развлечений посетителей. Это может занизить арендную выручку, но в то же время сделать Ваш центр более привлекательным для посещения.
  5. управлять объектом Вы будете сами или планируете передать Управляющей Компании?
  6. конкурент-образец. Кого из максимально близко расположенных и действующих торговых центров Вы считаете примером для себя?
  7. якорный арендатор, кто он? С кем у Вас имеются договоренности об аренде значительной части первого этажа на длительный срок?
  8. тарифы на инженерку. Какие тарифы на эл. энергию, воду, отопление, вывоз ТБО, уборку снега и т.д. будут конкретно в Вашем случае?

Структура площадей проекта:

Параметры Ед. изм. Итого
Площадь земельного участка, в т.ч.: кв. м 80 000
     пятно застройки кв. м 40 000
     парковка кв. м 40 000
Общая площадь ТЦ, в т.ч.: кв. м 40 000
     "якорные" арендаторы кв. м 20 000
     прочие арендаторы кв. м 10 000
Общественное пространство, галереи кв. м 7 000
Административно-технические площади кв. м 3 000
Итого площадь ТЦ.: кв. м 40 000
Итого арендопригодных площадей: кв. м 30 000

Попробуйте заполнить эту табличку самостоятельно, исходя из возможностей Вашего земельного участка и предполагаемых площадей ТЦ.

Справочно: классификация торговых центров

Площадь, м2 Якорный арендатор

Региональный ТЦ

30-200 тыс. м2 и более Продуктовый ритейл, промтовары, одежда, обувь, мебель, спорттовары, электроника, аптека, товары для детей, аптека, фуд-холл, места для отдыха, развлечения

Окружной ТЦ

10-30 тыс. м2 Продуктовый ритейл, промтовары, одежда, обувь, мебель, спорттовары, электроника, аптека, товары для детей, фуд-корт, места для отдыха, развлечения

Районный ТЦ

до 10 тыс. м2 Продуктовый ритейл, товары первой необходимости, аптека

Микрорайонный

менее 5 тыс. м2 Продуктовый дискаунтер, супермаркет фиксированных цен / может отсутствовать

2. Диджитализация проекта

После обсуждения Вашего замысла мы его оцифровываем, то есть разрабатываем финансово-экономическую модель. И практически сразу видим необходимый объем инвестиций, срок окупаемости, рентабельность, потенциальную чистую прибыль. Это наша самая любимая часть работы - увидеть экономику предстоящего проекта раньше всех. В таблице ниже приведен пример оцифровки вашего видения номерного фонда.

Фин. модель бизнес-плана разрабатывается нами в программной среде Excel, поэтому позволяет легко просчитывать различные сценарии, и содержит все технико-экономические и финансовые параметры ТЦ, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:

  1. исходные показатели проекта (дата расчетов, валюта расчетов, ставки дисконтирования, ставки налогов с учетом возможных льгот и мер господдержки, ставка кредита, ключевая ставка и т.д.)
  2. структура инвестиций (проектирование, строительно-монтажные работы, инженерка, оснащение, нормируемые оборотные средства)
  3. условия финансирования (ставка кредита и доля собственного финансового участия, сроки кредитования, расчет процентов по кредиту и/или доли инвестора)
  4. календарный план освоения финансирования и запуска объекта в эксплуатацию
  5. поступления (план сдачи площадей в аренду в натуральном выражении и план поступления выручки в стоимостном выражении - помесячно на прогнозный период с учетом сезонности загрузки)
  6. текущие затраты, не зависящие от количества арендаторов - помесячно на прогнозный период
  7. прямые затраты ТЦ, непосредственно зависящие от количества арендаторов - помесячно на прогнозный период
  8. штатное расписание управляющей компании, фонд оплаты труда и мотивация - помесячно на прогнозный период
  9. налоги - также помесячно на прогнозный период по каждому виду налога, включая НДС к возврату по кап. затратам
  10. план движения денежных средств (cash flow)
  11. план прибылей и убытков (P&L)
  12. кредиты и проценты (для кредитных проектов)
  13. расчет финансовых показателей NPV, PI, IRR, DPBP и др., в зависимости от получателя бизнес-плана
  14. анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
  15. точка безубыточности (минимально допустимая загрузка площадей)
  16. финансовый анализ (для выработки управленческих решений в случае невыполнения плана по выручке)
  17. резюме проекта (все ключевые показатели фин. модели на одной вкладке).

3. И что дальше?

После финализации бизнес-плана вам предстоит большая работа - от поиска финансирования до поиска подрядчиков, потенциальных арендаторов, Управляющей компании / девелопера. Также предстоит заказать проектирование объекта, а затем его согласование. И после этого можно еще раз скорректировать фин. модель.

Длительность инвестиционной стадии составляет обычно от 1,5 до 3 лет, затем открытие торгового центра, затем несколько лет окупаемости и расчетов в банком и инвестором, и только затем можно изымать прибыль из оборота. Если в результате изучения нашей статьи вы не передумали - обращайтесь к нам за разработкой бизнес-плана! Мы применим все свои знания и радикально повысим вашу компетенцию как заказчика.

Если у Вас еще нет концепции или Вы находитесь на стадии погружения в тематику - можно купить уже готовый бизнес-план ТРЦ и самостоятельно его отредактировать.

Сколько стоит разработка бизнес-плана ТЦ под Вас?

Стандартная стоимость разработки такого бизнес-плана составляет 154.900 руб. и включает:

  1. разработку финансово-экономической модели в Excel (все разделы),
  2. маркетинговый анализ отрасли с учетом Вашей локации (в Word),
  3. обсуждение и наша консультация по фин. модели,
  4. написание текстовой части бизнес-плана в Word (все разделы),
  5. защита бизнес-плана перед банком, инвестором, органами власти,
  6. гарантийная поддержка после сдачи бизнес-плана.,
  7. предоставление электронной версии всех созданных материалов.

Стандартный срок: 7-10 рабочих дней.

Оставьте заявку на составление бизнес-плана или найдите нас в воцап / тг: +7 (985) 760-96-92.

Остались вопросы?
Лумпов Алексей Андреевич
Лумпов Алексей Андреевич
Генеральный дректор ЭКЦ «ИнвестПроект»
Тел.: +7 (495) 617-39-02

Мониторинг инвестпроектов в РФ

В Ленинградской области запущен пищевой комбинат

Площадь завода 8 тыс. м2. Замороженными поставляются хлеб, слойки и кондитерка, а готовая еда — салаты, закуски и горячее — упакованы под газом. Объем инвестиций 3,5 млрд. руб.

Дата обновления:  23.05.2024
Новый гальванический цех запущен в Чебоксарах

На Чебоксарском электроаппаратном заводе на 2000 м2 запустили новый участок гальванического производства. Инвестиции составили около 800 млн. руб. На заводе намерены открыть вторую и третью очереди гальваники. Итого объем инвестиций составит около 1,4 млрд. руб.

Дата обновления:  22.05.2024
В Свердловской области запустили новый цех комплектующих для беспилотников

Уральский производитель беспилотников «Эйрбург» при финансовой поддержке Минпромторга РФ в объеме 380 млн. руб. интенсивно наращивает производство электронного оборудования для пилотируемых и беспилотных летательных аппаратов.

Дата обновления:  17.05.2024
Роботизированный молочно-товарный комплекс запущен в Нижегородской области

Биохимический холдинг «Оргхим» открыл роботизированный молочно-товарный комплекс на 1052 скотоместа. Кроме автоматизации и роботизации практически всех процессов содержания и доения, здесь также внедряется системы цифрового управления процессами с возможностью отслеживания и управления в режиме реального времени. Объем инвестиций 2,2 млрд. руб.

Дата обновления:  17.05.2024

Оставьте заявку

После получения заявки мы свяжемся с вами для уточнения деталей и подготовки предложения с ценами и сроками

Нажимая на кнопку, вы разрешаете нам обрабатывать ваши персональные данные и соглашаетесь с условиями оферты

+7 495 617 3902
contact@expertcc.ru
Спасибо. Ваша заявка отправлена.
Наши специалисты свяжутся с вами в течение часа.


Бриф на разработку бизнес-плана
Благодарим Вас за обращение в ЭКЦ "Инвест-Проект". Ваша заявка принята. В течение 1 часа (ПН-ПТ, 09:00 - 18:00) мы с Вами свяжемся!
Дата заполнения: 26.05.2024

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ:

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Все бизнес-планы разрабатываются на основе исходных данных, предоставляемых Заказчиком, а также с использованием тематических бизнес-планов и маркетинговых исследований, разработанных ранее ЭКЦ «Инвест-Проект». Для наглядности все бизнес-планы снабжаются диаграммами, графиками, таблицами, рисунками, схемами. Конфиденциальность сведений отражается в Договоре и гарантируется нашей заинтересованностью поддерживать репутацию порядочного и добросовестного разработчика.
Назад
Отправить заявку
Шаг 1
Шаг 2
Дата заполнения: 26.05.2024

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ:

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Назад
Далее
Назад
Далее

Заказать бизнес-план

Закажите индивидуальное решение

Контактные данные

Оставьте заявку

После получения заявки мы свяжемся с вами для уточнения деталей и подготовки предложения с ценами и сроками

Нажимая на кнопку, вы разрешаете нам обрабатывать ваши персональные данные и соглашаетесь с условиями оферты

+7 495 617 3902
contact@expertcc.ru
Спасибо. Ваша заявка отправлена.
Наши специалисты свяжутся с вами в течение часа.