Считаем бизнес-план торгового центра

Строительство любого торгового центра отличается высокой капиталоемкостью и рисками длительной окупаемости. Поэтому прежде, чем приступать к поиску финансирования, необходимо подобрать перспективный земельный участок и определиться с концепцией будущего объекта. Разработка бизнес-плана начинается с декомпозиции, то есть разбивки концепции ТЦ на блоки.

1. Декомпозиция замысла

Вы хотите построить статусный торговый центр с высокой проходимостью и якорными арендаторами, которые подпишут договоры аренды еще до открытия? Описание, или концепция вашего проекта должна уместиться на 1 страничке А4 и содержать ответы на следующие вопросы (по порядку):

1. площадь и месторасположение земельного участка? Расположение, площадь и геометрия конкретного земельного участка предопределяет площадь и геометрию будущего объекта.
2. для фин. модели важно заранее знать стоимость выкупа или стоимость долгосрочной аренды этого земельного участка. Обычно торговые центры строятся в центральных местах города или на магистралях, поэтому земли под такие объекты стоят не дешево.
3. стоимость строительства квадратного метра с учетом конструктива, инженерных коммуникаций, этажности и в целом сложности геометрии объекта, парковки, наполнения?
4. сколько арендопригодных, а сколько общественных площадей будет в Вашем торговом центре? Тенденцией отрасли является значительное увеличение доли общественных пространств, предназначенных для отдыха и развлечений посетителей. Это может занизить арендную выручку, но в то же время сделать Ваш центр более привлекательным для посещения.
5. управлять объектом Вы будете сами или планируете передать Управляющей Компании?
6. конкурент-образец. Кого из максимально близко расположенных и действующих торговых центров Вы считаете примером для себя?
7. якорный арендатор, кто он? С кем у Вас имеются договоренности об аренде значительной части первого этажа на длительный срок?
8. тарифы на инженерку. Какие тарифы на эл. энергию, воду, отопление, вывоз ТБО, уборку снега и т.д. будут конкретно в Вашем случае?

Структура площадей проекта:

Попробуйте заполнить эту табличку самостоятельно, исходя из возможностей Вашего земельного участка и предполагаемых площадей ТЦ.

Справочно: классификация торговых центров

2. Диджитализация проекта

После обсуждения Вашего замысла мы его оцифровываем, то есть разрабатываем финансово-экономическую модель. И практически сразу видим необходимый объем инвестиций, срок окупаемости, рентабельность, потенциальную чистую прибыль. Это наша самая любимая часть работы - увидеть экономику предстоящего проекта раньше всех..

Фин. модель бизнес-плана разрабатывается нами в программной среде Excel, поэтому позволяет легко просчитывать различные сценарии, и содержит все технико-экономические и финансовые параметры ТЦ, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:

1. исходные показатели проекта (дата расчетов, валюта расчетов, ставки дисконтирования, ставки налогов с учетом возможных льгот и мер господдержки, ставка кредита, ключевая ставка и т.д.)
2. структура инвестиций (проектирование, строительно-монтажные работы, инженерка, оснащение, нормируемые оборотные средства)
3. условия финансирования (ставка кредита и доля собственного финансового участия, сроки кредитования, расчет процентов по кредиту и/или доли инвестора)
4. календарный план освоения финансирования и запуска объекта в эксплуатацию
5. поступления (план сдачи площадей в аренду в натуральном выражении и план поступления выручки в стоимостном выражении - помесячно на прогнозный период с учетом сезонности загрузки)
6. текущие затраты, не зависящие от количества арендаторов - помесячно на прогнозный период
7. прямые затраты ТЦ, непосредственно зависящие от количества арендаторов - помесячно на прогнозный период
8. штатное расписание управляющей компании, фонд оплаты труда и мотивация - помесячно на прогнозный период
9. налоги - также помесячно на прогнозный период по каждому виду налога, включая НДС к возврату по кап. затратам
10. план движения денежных средств (cash flow)
11. план прибылей и убытков (P&L)
12. кредиты и проценты (для кредитных проектов)
13. расчет финансовых показателей NPV, PI, IRR, DPBP и др., в зависимости от получателя бизнес-плана
14. анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
15. точка безубыточности (минимально допустимая загрузка площадей)
16. финансовый анализ (для выработки управленческих решений в случае невыполнения плана по выручке)
17. резюме проекта (все ключевые показатели фин. модели на одной вкладке).

3. И что дальше?

После финализации бизнес-плана вам предстоит большая работа - от поиска финансирования до поиска подрядчиков, потенциальных арендаторов, Управляющей компании / девелопера. Также предстоит заказать проектирование объекта, а затем его согласование. И после этого можно еще раз скорректировать фин. модель.

Длительность инвестиционной стадии составляет обычно от 1,5 до 3 лет, затем открытие торгового центра, затем несколько лет окупаемости и расчетов в банком и инвестором, и только затем можно изымать прибыль из оборота. Если в результате изучения нашей статьи вы не передумали - обращайтесь к нам за разработкой бизнес-плана! Мы применим все свои знания и радикально повысим вашу компетенцию как заказчика.

Если у Вас еще нет концепции или Вы находитесь на стадии погружения в тематику - можно купить уже готовый бизнес-план ТРЦ и самостоятельно его отредактировать.

Сколько стоит разработка бизнес-плана ТЦ под Вас?

Стандартная стоимость разработки такого бизнес-плана составляет 154.900 руб. и включает:

1. разработку финансово-экономической модели в Excel (все разделы),
2. маркетинговый анализ отрасли с учетом Вашей локации (в Word),
3. обсуждение и наша консультация по фин. модели,
4. написание текстовой части бизнес-плана в Word (все разделы),
5. защита бизнес-плана перед банком, инвестором, органами власти,
6. гарантийная поддержка после сдачи бизнес-плана.,
7. предоставление электронной версии всех созданных материалов.

Стандартный срок: 7-10 рабочих дней.

Оставьте заявку на составление бизнес-плана или найдите нас в воцап / тг: +7 (985) 760-96-92.