Любой гостиничный проект отличается высокой капиталоемкостью. Поэтому прежде, чем приступать к поиску финансирования, необходимо четко определиться с концепцией будущей гостиницы или отеля. Разработка бизнес-плана начинается с декомпозиции, то есть разбивки вашей концепции на блоки.
1. Декомпозиция замыслаВы хотите построить красивый и успешный отель или гостиницу? Описание, или концепция вашего гостиничного проекта должна уместиться на 1 страничке А4 и содержать ответы на следующие вопросы (по порядку):
- площадь и месторасположение земельного участка? Регион размещения объекта значительно влияет на экономику - на стоимость проживания и доп. услуг, на стоимость строительства и оснащения, на уровень з/п, на сезонную загрузку;
- для бизнес-плана важно знать стоимость выкупа или стоимость долгосрочной аренды земельного участка. Обычно гостиничные проекты реализуются в привлекательных и коммерчески перспективных местах, поэтому зачастую земли под такие объекты не стоят дешево.
- вы планируете строить объект с нуля? В нашей практике не редки кейсы выкупа и модернизации действующих объектов или выкупа и капитальной реконструкции заброшенных объектов. С точки зрения проектировщика и строителя это две принципиально разных задачи. В любом случае нам нужна хотя бы оценочная стоимость строительно-монтажных работ. Не стоит забывать и про стоимость инженерной инфраструктуры! Прежде всего, это технические условия на подключение к электросетям и водоснабжению, а также дороги.
- сколько "звезд" планируется? В нашей практике преобладают объекты 3 и 4 "звезды" как коммерчески наиболее привлекательные. Пятизвездные отели могут быть размещены только в городах с международным аэропортом и обладать очень высоким уровням сервиса. Для таких объектов также нередко приглашается профильный гостиничный оператор за долю.
- номерной фонд. Сколько номеров вы планируете построить? От их количества, категорий и площадей зависит общая площадь объекта, а значит и бюджет на его возведение.
- bed&breakfast? Что будет входить в стоимость проживания? какие будут предлагаться варианты питания для гостей?
- доп. услуги. Помимо проживания, что еще будете предлагать? конгресс-холл? проведение деловых мероприятий? бассейн? СПА-комплекс? оздоровительные услуги? фитнес-зал? дискотека? салон красоты? массаж?
- прямой конкурент. После ответов на эти вопросы найдите ближайшего конкурента, который вам больше всего нравится, или объект которого максимально похож на то, что планируете вы. По нему можно отнормироваться по всем ключевым параметрам вашего будущего объекта, дополнить его или заблаговременно внести изменения в концепцию.
Какие еще средства размещения бывают:
-
хостел,
-
общежитие,
-
мини-гостиница, мини-отель,
-
городской отель от 2 до 5 звезд,
-
загородный отель,
-
SPA-отель,
-
спортивно-оздоровительный комплекс с проживанием,
-
по системе all inclusive или bed&breakfast,
-
глэмпинг (гламурный кэмпинг),
-
а также санатории, пансионаты, гостиницы с медицинским центром и т.д.
2. Диджитализация проекта
После декомпозиции замысла мы его оцифровываем, то есть разрабатываем финансово-экономическую модель. И практически сразу видим необходимый объем инвестиций, срок окупаемости, рентабельность, потенциальную чистую прибыль. Это наша самая любимая часть работы - увидеть экономику предстоящего проекта раньше всех. В таблице ниже приведен пример оцифровки вашего видения номерного фонда.
|
|
Кол-во номеров |
Вместимость, мах |
S номера, м2 |
S общая номеров, м2 |
|
Стандарт |
30 |
2 |
25 |
750 |
|
Полулюкс |
20 |
3 |
35 |
700 |
|
Люкс |
10 |
4 |
44 |
440 |
|
Итого: |
60 |
160 |
|
1,890 |
Отсюда рассчитывается потребность в гостиничном персонале, прямых операционных затратах, выручка, налоги и так далее. К полученной площади нужно добавить общие площади - коридоры, холлы, ресепшн, лестничные клетки, лифтовые шахты, а также инженерный узел и пр.
Фин. модель бизнес-плана разрабатывается нами в программной среде Excel, поэтому позволяет легко просчитывать различные сценарии, и содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:
- исходные показатели проекта (дата расчетов, валюта расчетов, ставки дисконтирования, ставки налогов с учетом возможных льгот и мер господдержки, ставка кредита, ключевая ставка и т.д.)
- структура инвестиций (проектирование, строительно-монтажные работы, инженерка, оснащение, меблирование, кухня, инвентарь, нормируемые оборотные средства)
- условия финансирования (ставка кредита и доля собственного финансового участия, сроки кредитования, расчет процентов по кредиту и/или доли инвестора)
- календарный план освоения финансирования и запуска объекта
- поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении по каждой бизнес-единице - помесячно на прогнозный период с учетом сезонности загрузки)
- текущие затраты, не зависящие от загрузки гостиницы - помесячно на прогнозный период
- прямые затраты предприятия, непосредственно зависящие от загрузки гостиницы - помесячно на прогнозный период
- штатное расписание, фонд оплаты труда и мотивация - помесячно на прогнозный период
- налоги - также помесячно на прогнозный период по каждому виду налога, включая НДС к возврату по кап. затратам
- план движения денежных средств (cash flow)
- план прибылей и убытков (P&L)
- кредиты и проценты (для кредитных проектов)
- расчет финансовых показателей NPV, PI, IRR, DPBP и др., в зависимости от получателя бизнес-плана
- анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
- точка безубыточности (минимально допустимая загрузка гостиницы)
- финансовый анализ (для выработки управленческих решений в случае невыполнения плана по выручке)
- резюме проекта (все ключевые показатели фин. модели на одной вкладке).
3. И что дальше?
После финализации бизнес-плана вам предстоит большая работа - от поиска финансирования до поиска поставщиков, подрядчиков, контрагентов, маркетологов, управленцев и линейного персонала. Также предстоит заказать проектирование объекта, а затем его согласование. И после этого можно еще раз скорректировать фин. модель.
Длительность инвестиционной стадии составляет обычно от 1,5 до 3 лет, затем открытие гостиницы, затем несколько лет окупаемости и расчетов в банком и инвестором, и только затем можно изымать 100% прибыли из оборота в пользу команды проекта. Если в результате изучения нашей статьи вы не передумали - обращайтесь к нам за разработкой бизнес-плана! Мы применим все свои знания и радикально повысим вашу компетенцию как заказчика.
Оставьте заявку на составление бизнес-плана или найдите нас в воцап / тг: +7 (985) 760-96-92.
Из каких разделов состоит бизнес-план гостиницы и как он выглядит - можно посмотреть здесь.
Также вы можете купить уже готовый бизнес-план недвижимости, разработанный по усредненным параметрам отрасли и обезличенный, внимательно изучить его и затем самостоятельно отредактировать его под себя.
Портфолио: по нашему бизнес-плану реконструирован отель "Атола" в г. Уфе
