Финансовая модель санаторно-курортного комплекса: как правильно оценить экономику проекта до начала инвестиций

1. Почему санаторий нельзя считать обычной гостиницей

За последние годы рынок внутреннего туризма и оздоровительного отдыха в России демонстрирует устойчивый рост.

На этом фоне существенно увеличился интерес инвесторов к строительству:

• санаториев;

• бальнеологических комплексов;

• реабилитационных центров;

• оздоровительных курортов;

• медицинских SPA-комплексов;

• многопрофильных санаторно-курортных объектов.

Многие инициаторы проектов рассматривают санаторий как гостиницу с лечебными процедурами.

Именно здесь возникает первая и самая дорогая ошибка.

В гостинице основной продукт — размещение.

В санаторно-курортном комплексе основной продукт — лечебно-оздоровительная программа.

Именно поэтому финансовая модель санатория принципиально отличается от финансовой модели гостиницы.

В ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда инвесторы отлично рассчитывают стоимость строительства корпусов, но практически не анализируют экономику медицинского блока, загрузку процедурных кабинетов и структуру лечебных программ.

В результате риски проекта закладываются еще на этапе формирования концепции.

2. Что представляет собой финансовая модель санаторно-курортного комплекса

Финансовая модель позволяет инвестору ответить на несколько ключевых вопросов:

• какой объем инвестиций потребуется;

• сколько гостей сможет принимать комплекс;

• насколько эффективно будет использоваться лечебная база;

• каким будет средний чек;

• какие направления будут формировать прибыль;

• насколько устойчивым окажется проект в долгосрочной перспективе.

По сути, финансовая модель показывает будущую экономику санатория еще до начала проектирования и строительства.

3. Концепция санатория определяет его будущую экономику

На практике именно концепция объекта оказывает решающее влияние на инвестиционные показатели.

Мы условно выделяем несколько основных моделей.

Очень часто инвесторы пытаются совместить сразу все направления.

Практика показывает, что такие проекты нередко сталкиваются с размытым позиционированием и сложностями в продвижении.

Поэтому первый этап разработки финансовой модели всегда связан с определением концепции комплекса.

4. Главная ошибка инвесторов — считать только номерной фонд

Практически в каждом втором проекте выручка рассчитывается через загрузку номеров.

Однако для санатория это лишь часть экономики.

Успешный объект получает доход сразу по нескольким направлениям.

Типовая структура выручки санатория

Во многих современных санаториях медицинская составляющая обеспечивает более высокую рентабельность, чем размещение.

5. Какие показатели определяют экономику проекта

В гостинице главным фактором является загрузка номерного фонда.

В санатории ситуация значительно сложнее.

Мы обычно анализируем несколько групп показателей.

Именно сочетание этих факторов определяет экономическую эффективность проекта.

6. Какие расходы чаще всего недооценивают

Еще одна типичная проблема — недооценка операционных затрат.

На стадии концепции инвесторы обычно учитывают:

• персонал;

• коммунальные услуги;

• питание.

Однако структура расходов значительно шире.

Практика показывает, что реальные расходы медицинского блока часто оказываются выше первоначальных ожиданий на 15–30%.

7. Реальные кейсы из нашей практики

Кейс №1. Слишком большой медицинский корпус

Инвестор планировал строительство санатория на 250 номеров.

Проект предусматривал масштабный лечебный корпус с большим количеством кабинетов.

После моделирования потоков гостей специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» выявили, что значительная часть помещений будет использоваться менее чем на 40%.

Мы предложили оптимизировать медицинский блок.

Это позволило сократить объем инвестиций почти на 180 млн рублей без ухудшения качества услуг.

Кейс №2. Ошибка в выборе концепции

Первоначально проект позиционировался как классический санаторий.

Однако анализ рынка показал высокий спрос на программы профилактики здоровья и wellness-отдых.

После корректировки концепции средний чек увеличился почти на 25%, а срок окупаемости проекта сократился более чем на год.

Кейс №3. Недооценка повторных продаж

В рамках одного из проектов инвестор ориентировался исключительно на привлечение новых клиентов.

При разработке финансовой модели была внедрена программа лояльности и система повторных заездов.

Расчеты показали, что увеличение доли постоянных гостей с 20% до 40% существенно улучшает показатели доходности проекта и снижает маркетинговые расходы.

8. Финансовая модель санатория на 100, 200 и 300 номеров

Для инвесторов особенно важен вопрос масштаба проекта.

Рассмотрим условный пример.

Таблица показывает, что для санаторно-курортных проектов эффект масштаба имеет огромное значение.

Однако увеличение номерного фонда должно сопровождаться пропорциональным развитием медицинской инфраструктуры.

9. Почему медицинский блок важнее красивого номерного фонда

Одна из особенностей санаторного бизнеса заключается в том, что гость возвращается не из-за номера.

Он возвращается за результатом лечения и оздоровления.

Поэтому при разработке финансовой модели мы уделяем особое внимание:

• перечню лечебных программ;

• загрузке кабинетов;

• производительности медицинского персонала;

• структуре процедур;

• пропускной способности лечебного корпуса.

Практика показывает, что именно эффективность медицинского блока чаще всего определяет инвестиционную привлекательность санатория.

10. Какие показатели анализируют банки и инвесторы

После построения финансовой модели рассчитываются ключевые показатели эффективности.

Именно эти показатели являются основой инвестиционного решения.

11. Наш подход к разработке финансовой модели санаторно-курортного комплекса

В ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» мы рассматриваем санаторий как сложный медицинско-гостиничный бизнес.

Поэтому при разработке финансовой модели мы анализируем:

• концепцию объекта;

• структуру лечебных программ;

• загрузку номерного фонда;

• использование медицинской инфраструктуры;

• кадровую потребность;

• стоимость оборудования;

• структуру выручки;

• операционные расходы;

• сценарии развития проекта.

Особое внимание уделяется моделированию спроса на лечебные программы и оценке повторных посещений.

Именно эти параметры оказывают наибольшее влияние на долгосрочную устойчивость бизнеса.

Санаторно-курортный комплекс является одним из наиболее сложных объектов инвестиционного моделирования.

Ошибки в выборе концепции, медицинской специализации или масштаба проекта способны существенно ухудшить экономику объекта и увеличить срок окупаемости инвестиций.

Именно поэтому финансовая модель должна разрабатываться еще до начала проектирования и строительства.

Профессионально подготовленная финансовая модель позволяет определить оптимальный формат санатория, оценить инвестиционные риски и принять обоснованное решение о реализации проекта.

Специалисты ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» разрабатывают финансовые модели, бизнес-планы и технико-экономические обоснования санаторно-курортных комплексов различного масштаба, помогая инвесторам увидеть реальную экономику проекта еще до начала капитальных вложений.

12. Стоимость и сроки

Требуется профессиональная разработка бизнес-плана санаторно-курортного комплекса для инвестора, банка или господдержки? Свяжитесь с нами.

Сроки разработки заказного бизнес-плана – от 5 рабочих дней.

Стоимость разработки – определяется индивидуально после сбора первичной информации о проекте.

Статья: Этапы разработки бизнес-плана